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投资房产和投资其他十年后收益对比.doc
投资房产和投资其他十年后的收益10年,收益如何?
跟其他投资方式比较,优劣如何?
我算笔账,大家看看。
??
(一) 假如投资房产?
?
?
买一套中环的新房,单价3万,100平米,总价300万。
支付方面——
3成首付是90万,交易税费是2.9万,
按揭以目前的5.94%正常税率计算(7折/85折 和1.1倍/1.2倍 税率都不是常态)
十年还款总额是279万元(每年27.9万,每月23251)
那么10年支付的总金额就是371.9万元 (90+2.9+279)。?
收入方面——
房租收入以每月4500元计,每年租金增长3%, 出租率93%
租金的利息以贷款利息5.94%来计算,因为租金可以用来还贷
十年的租金和租金利息收入总和是 74.6万元 (55.57+17.04)
第1年 5.02 第2年 5.17 第3年 5.33 第4年 5.49 第5年 5.65 第6年 5.82 第7年 6.00 第8年 6.18 第9年 6.36 第10年 6.55 十年租金总计 57.57 十年租金利息 17.04 ??
??好了,让我们假设十年后的房价几种可能的涨幅,在这些涨幅的情况下,投资收益如何——
?
说明:
涨幅是以同地段同档次新房来做计算的,你买入的房子因为有10年房龄,折价7%
没有计算装修和装修的折旧,否则收益会更低。
没有计算房屋卖出产生的税费等费用,否则收益会更低。
没有考虑物业税等费用(十年内出台的可能性极大),否则收益更低。
可见,
100%时,
年复合收益也不过5.4%
记得07年的长期银行存款利率也达到5.5%了
而涨幅达到100%,意味着中环房价每平米6万元,
这个价格,真的还有投资价值吗?
接盘者看到12万?
而涨幅不超过50%的话,
以十年跨度看复合收益率,
几乎是无利可图了。
那么,如果不买房,换一种别的投资呢?——
(二) 假如投资于其他
?
我们用跟投资上述房屋的完全相同的支出方式,
第一年一次性投入90万元+2.92万元 (相当于买房首付+税金),
另外,每年持续投入27.9万元(相当于每年按揭还款)
我们假设了5种投资模式和不同的收益
最保守的银行定存,年收益4%
投资企业债,年收益7%
投资指数ETF,年收益10% (沪指从1990年12月的100点至今,复合收益率是20%)
指数年涨幅10%,意味着10年后的指数是7100点,比07年的6124只上升了16%,不难达到吧?
有经验的股票投资者,跑赢大盘,年收益15%
股市高手,年收益率20%
10年后,我们把这10位投资人做一下排名,看看房产投资者的位置:
第一名, 作为股市高手的投资者, 总资产1125万元
第二名, 跑赢大盘的股市投资者,总资产893万元
第三名, 投资指数ETF的投资者,总资产664万元
第四名, 投资房产涨幅100%的投资者,总资产633万元
第五名,投资企业债的投资者,总资产561万元
第六名,投资房产涨幅50%的投资者,总资产493万元
第七名,定期存款的投资者,总资产467万元
第八名,投资房产涨幅20%的投资者,总资产409万元
第九名,投资房产房价不变的投资者,总资产354万元
第十名,投资房产跌幅20%的投资者,总资产298万元
补充一下:
?
认为十年涨100%太少了,
看来100%的涨幅,收益非常有限,
少得连投资客都不答应啊。
好吧,我们看看涨幅 200%如何——
也就是3倍于现价,中环价格9万元/平米
我计算了一下,这样的话,十年后的总资产为947.6万元,
这下不错,比第二名的那位投资股票年收益15%的高一些。
让我们把注意力稍微转移一下,看一看纽约以纽约为例,2009年12月纽约曼哈顿区的中间价格则为每套81万美元(约550万人民币)。曼哈顿是纽约房价最高的区域,按照中间价格每套550万人民币算,每平方米约为2.75万人民币。
但值得注意的是,根据美国儿童和家庭管理局的统计,2009年纽约家庭人均收入约为3.92万美元(约26.6万人民币)。上海市统计局的数据显示,2009年上海城市居民家庭人均可支配收入为28838元。也就是说,纽约家庭人均收入约为上海的9.3倍。
OK,? 上海中环的房价9万,是纽约曼哈顿的3.3倍;
而纽约人均收入是上海的9.3倍。
房价我们是纽约的3.3倍很正常,宇宙中心么,
但宇宙中心收入总得跟上吧,不好意思比纽约还低吧?
那么10年增长到现在的9.3倍,每年涨幅是——25%
对,所有人的工资每年必须涨25%
哦,涨400%的情况我暂时不敢想,
那是另一个宇宙的事情了。
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