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商业地产知识竞赛知识点—商业管理概论 （专项业务类） 商业物业的典型形态——购物中心的特征及类型 物理特征——体态大：一般都在10万平米以上；业态多：零售、餐饮、文化、体育、休闲、商务、酒店等；形态全：商业空间步行化、公共空间社会化、建筑群间的组合以步行街联结，步行街是它的灵魂和枢纽； 管理特征——统一管理、计划组合、分散经营； 功能特征——满足一站式购物、尊重和满足顾客的社交、休闲、娱乐、文化和观赏需求，不是像百货超市那样以购为主，而是购物、休闲、娱乐、消费一体化，而且零售的比例下降、餐饮、休闲的比例增加；有足够的相邻而且方便的停车场； 物业特征——持有型物业，产权统一，只租不售； 形象特征——城市形象的地标功能 经营特征——以出租物业为主要回报来源，兼顾其他经营； 购物中心有不同的分类法。以服务范围和规模大小，可以分为：超级区域购物中心；区域购物中心；社区购物中心；邻里购物中心；划分的依据是可出租面积、商户构成和服务半径。其中，可出租面积是一个主要指标。可出租面积是指总建筑面积减去公共面积后的净出租面积。一般情况下，封闭型购物中心的可出租面积占总建筑面积的90%左右。此外，在一些发达国家如美国，每1000平方米的可出租面积，都配有40~50个停车位。 商业物业的高级形态——城市综合体的特征 （一）高可达性 城市综合体一般位于城市交通网络比较发达，城市功能相对集中的地区，至少是规划中比较发达的地区，它与外界的联结与交往具有高度方便和快捷。 （二）高集约性 城市综合体所在的区域，人口密度大，人流密集；综合体内的功能自我循环性强，各种功能互为价值，密不可分；各个单体建筑相互影响，相互联系，建筑整体与外界充分契合；在狭小地域内集合了具有多种功能的商业物业，比如百货、高级酒店、商务写字楼、影院、大型超市、大型娱乐场所、餐饮等等。这些商业物业形态通常都是分散而居，但在城市综合体里，却能密集在一起，使顾客无需奔波便能尽享。 （三）功能高度复合性 城市综合体内功能齐全，业态繁多，既可购物，也可休闲、运动、文化、娱乐、观赏、交际，还可进行商务性活动，总之，可以比较完整的满足不同人群的不同需要； （四）空间连续性 城市综合体内各功能建筑体之间，均通过步行街、地面、地下形成多层次联系，成为一个互补的、流动的连续的空间体系。 （五） 整体形象高度统一 在城市综合体内的各种建筑体，尽管它们的功能不一，体态各样，但从总体上看，却是浑然一体，对公众而言是一个整体。相应的，这些建筑集合体，对外也有统一的标识和名称，对内，也要服从统一的管理。 在我国，从上世纪90年代开始，购物中心的建设进入了一个蓬勃发展的新阶段。进入21世纪以后，城市综合体也开始陆续出现。比较著名的有 遍布全国各地的万达广场等等。 商业物业的形成规律 （一）生活的需要出现了交换 在原始社会，人们积聚而居，共享猎物，过着一种平等的没有交换关系的简单生活。这个时候，既没有商品，也没有交换，更没有交易平台。到了原始社会后期，随着氏族出现，人类的生产关系开始出现以氏族为主体的利益群体，为了互通有无，氏族之间的交换也就产生了。这种交换只是一种物与物的简单交换，没有交换媒介即货币，也不需要固定的专门交换平台。人类交换关系的确立，既是人类生产关系的改变，也是商品生产的社会基础。此后出现的货币，使人类的交换变得更加简便，交换的商品品种不断丰富、交换的形式不断更新，交换的手段不断复杂，交换的内容不断延伸，交换的时间和空间不断扩展。直至现在，人类的关系，从某种意义上说，变成了一种交换关系，即每个个体，每个团体，每个国家，每个民族，都在相互交换，交换它们各自的劳动、智慧等等。交换是人类生存的必然需求，也是社会发展的基本动力。 （二）商品生产与消费的矛盾产生了交易平台 随着人类交换关系的深入，不仅出现了作为媒介的货币，同时出现了作为交换中介的商人。最初，人们的交换只是一种把自己生产的产品通过自己与别人进行面对面的交换。出现商人以后，不同生产者的产品就可以通过商人这个中介，进行交换。这个时候的交换形式，一般是商人把不同的产品集中起来，肩挑手推，走村串户，而没有固定的交易场所。随后出现的集市，是人类交换平台的最原始形态。在集市里，不同的生产者之间进行交换，卖出自己的产品，买回自己需要的产品。集市是一种自发的并有固定日子和固定场地的交易场所。同时，随着集市的固定化，集市周围开始出现不再走村串户的商人，这些商人建起了自己的店面，这就是商铺的雏形。店铺不断增多，形成了传统的街市，最后发展成商业中心。集市、店铺、街市和商业中心，本质都是一种交易平台。我们所说的商业物业也开始产生，一些资金雄厚的商人不仅有自己的店铺，也开始建造店铺出租給其他商户。历史上的“食租”阶层产生了。它们是最原始的“商业物业开发商”。 交易平台的产生