2007.08.14昆山写字楼市场概况分析(营销公司)2.0.docVIP

昆山写字楼市场概况分析 一、昆山写字楼潜伏发展空间及供需现状 市区——注定的优势 中心城区这里的写字楼可谓占尽了地段的优势。诚泰商务广场位于人民北路上，名仕商务中心与海王商务广场位于靠近正阳桥的震川中路上，新百商务会馆位于人民路与朝阳路的交汇处，以及柏庐路与前进路上的成丰商苑。老城区的写字楼有这样的特点：很多都是由市场引发相关的需求，然后才出现的，所以不少是改建楼，像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心。这里的写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多。 开发区——规划体量大 前进路上的写字楼像银河大厦、电信大楼、国际大厦、创业大厦，这里的写字楼同样是交通方便，地段优越。同时，临近市政府、科博中心这些代表昆山形象的建筑，而且像银行、证券交易这样的这样的金融配套比较齐全，像创业大厦很多是政府机关单位整层租下。前进东路上，原兵希区域的东区城市副中心，位于昆山开发区东部，规划占地10平方公里，区域内将启动建设时代大厦、台协会大楼、商会大楼、行政办公楼、华东商贸城、总部基地等，从规划来看也有不少写字楼的推出量。 城南——产业、交通 双娇 城南写字楼的发展很大程度上和临近出口加工区有关，出口加工区主要发展出口加工贸易，主导产业是电子信息等高新技术产业，对写字楼有着一定的需求。这里已有得写字楼有日月星城、利得国际、吉田国际广场和现代广场。交通的便利性的加强无疑对该地区写字楼的发展是一个很大的利好。 花桥——定位刺激需求 花桥，昆山市政府将花桥定位于昆山城市功能延伸区，将花桥镇着力营造建设成昆山城市的一个商贸服务区，它将为投资企业提供完善的商贸功能和服务体系。2000年底，江苏省政府在花桥镇设立花桥国际商务城，以“融入上海、面向世界、服务江苏”为发展目标，着力构筑长三角首座一体化国际商务中心。早期的写字楼有江苏国际商务大楼，新近推出的有亚太广场，而已经于05年10月举行奠基仪式的江苏花桥国际展览中心，规划中也有写字楼项目。 写字楼潜伏发展空间及供需现状 早年在昆山投资的台资企业，多集中为生产型企业，自建厂房与办公房，所以纯写字楼需求不足。随着近年经济形势发展与变化，投资昆山的企业逐渐呈多元化趋势，各类服务性中小企业的冒出；昆山经济的发展、城市的扩张、土地成本的增加，自建办公楼对于大部分中小公司而言，成本大幅增加。这些必将带动写字楼市场的需求，写字楼市场潜伏发展空间。 随着各地区经济的发展的特殊性，写字楼也应不同的需求而发展。但写字楼的需求速度相对住宅来说，会更慢一些，写字楼的需求和经济、产业结构息息相关，但经济的发展产业结构的调整会有一定的周期。目前来看，昆山写字楼的发展无疑是快速的。但就目前一些老的写字楼项目来看，较早的写字楼尚未达到理想的入住率，很多规划中的写字楼便如雨后春笋般涌出，市场真实的需求量有待考证。 二、项目竞争分析 1、竞争项目基本信息 现代广场 项目基本数据 占地 1万㎡ 总建筑面积 10万㎡ 写字楼户数 380户 项目形态 一幢26层建筑，1~4层大堂 每层面积 1488㎡ 划分单位 55~237㎡ 得房率 70% 大堂 挑高十米，豪华五星级标准 产权年限 40年 项目价格数据 项目均价 8000元/㎡ 楼层差价 60~80元/㎡ 总价范围 43万~200万 物管费 5.6元/㎡ 特殊建材运用 外墙 高级石材干挂，夜景灯光系统 电梯 6部德国蒂森克虏伯 空调 大今VRV中央空调 装修 公共部位精装修，每户吊顶地板到位 智能化 5A级，综合布线到位 车库 6层独立开放型智能车库，600个车位 吉田国际广场 项目基本数据 项目占地 155947㎡ 总建筑面积 70万㎡ 项目形态 一幢25层建筑，1~4层为乐购超市 写字楼户数 168户 每层面积 1410㎡ 划分单位 108~285㎡ 得房率 72% 每层单位数 8个 项目价格数据 项目均价 6500元/㎡ 楼层差价 50~80元/㎡ 总价范围 68万~200万 物管费 4.5元/㎡ 特殊建材运用 外墙 高级玻璃幕墙 电梯 5 部上海永大日立 空调 装修 公共部位装修，每户无装修 智能化 综合布线到位 车库 地下车库 日月星城（交房入住） 项目基本数据 项目占地 16000㎡ 总建筑面积 4万㎡ 项目位置 合兴路以南，长江路以西 写字楼户数 100户左右 主力户型面积 200㎡左右 均价 6000元/㎡ 物业管理 恒通物业 月租金 45元/㎡月左右 物业费 2元/㎡月 利得国际（交房入住） 项目基本数据 项目位置 中华园路以南，长江路以西 面积范围 90~260㎡左右 均价 7000元/㎡ 物业管理 千翔物业 月租金 45元/㎡月左右 物业费 3.