销售市场及土地市场数据及分析.docVIP

销售市场及土地市场数据及分析 一、上半年我市房地产市场总体情况 (一)房地产交易情况 1、从我市商品房预销售网上备案系统的统计来看，上半年，我市共成交商品房6948套，成交面积66.46万平方米，成交金额20.65亿元，同比分别增长1-%、-3%和17%。但需要特别说明的是，由于受外地人限贷政策的影响，很多外地购房人都采取了一次性付款的方式购买商品房。而对一次性付款购房的，因为不需要办理抵押贷款手续，不少开发商未进行网上签约备案。例如，上半年南海网上签约的商品房仅有1214套、11.13万平方米，而据了解实际成交量远大于这一数字。如果将这部分商品房计算在内，我市上半年商品房成交量同比应该还有一定幅度的增长。 上半年，共办理房屋抵押登记4986件，抵押面积238万平方米，抵押金额60亿元，贷款额32亿元，同比分别增长-19%、12%、25%和22%。其中个人住房抵押贷款4851件，面积88万平方米，抵押金额19亿元，贷款额11亿元，同比分别增长-19%、-20%、-6%和-16%。 2、据统计，上半年，威海市区（含市直、高区、经区、工业新区、环翠区，下同）商品房成交量为11363套，107.16万平方米，同比分别上涨了2.35%和6.47%；荣成市商品房成交量为3132套，33.22万平方米，同比分别增长了-20.80%和-15.71%；乳山市商品房成交量为11199套，81.93万平方米，同比分别增长了-34%和-39%。横向来看，我市商品房市场增速要远远好于荣成、乳山两市。 (二)商品房成交价格 上半年，我市商品房平均成交价格为3904元/平方米，商品住房的平均成交价格为3632元/平方米。威海市区6月份商品房均价为5598元/平方米，商品住房平均价格为5129元/平方米；荣成市6月份商品房均价为4900元/平方米，商品住房均价为4600元/平方米；乳山市6月份商品房平均价格为3610元/平方米，商品住房均价为3546元/平方米。 (三)商品房存销比 存销比是指在一个周期内，商品房库存量与单月平均销量的比值，是用来反映商品即时库存状况的相对数。从我市房地产交易数字管理平台的统计情况来看，我市今年上半年商品房的可售房源为27239套。按照月均销量1500套计算，我市今年上半年商品房存销比约为18。也就是说，按照今年上半年的销售速度，在不增加市场楼盘供给的情况下，需要18个月才能消化目前所有的商品房房源。从全国其他城市来看，今年上半年宁波商品房存销比已达到29个月，杭州达到22个月，上海达到13个月，北京达到了15个月。另外，深圳、武汉、苏州等城市商品房库存消化周期均已超过15个月。 (四)商品房外销情况 商品房预销售网上备案系统显示，上半年，共外销商品房3267套(一季度为1342套)，30.76万平方米(一季度为12.38万平方米)，成交金额11.09亿元(一季度为4.97亿元)，同比分别增长了10%、12%和27%。外销量占成交总量的比例为53.7%(一季度为44.4%)，比去年全年42%的外销比例高出了9.3个百分点。如果将成交但未签约的计算在内，这一比例还会有一定提高。外销量前10名的地市分别是：黑龙江哈尔滨166套，黑龙江大庆86套，上海72套，浙江宁波71套，福建泉州60套，黑龙江齐齐哈尔55套，黑龙江佳木斯54套，浙江绍兴42套，北京41套，黑龙江牡丹江40套，黑龙江鸡西40套。 (五)开发商资金情况 通过对商品房在建工程抵押数据及抽样调查数据进行综合分析，约有三分之一左右的开发商已经出现了资金链紧张的问题。反映在数据上，今年上半年，共有21家开发商以在建商品房办理了在建工程抵押登记，贷款5亿多元用于项目后续建设。这两个数据分别是去年同期的1.5倍和1.7倍。 二、上半年房产开发总结 上半年，威海市房地产开发在国家宏观调控政策的作用下，呈现出投资放缓，销售下降的态势。 　　一是上半年房地产开发完成投资141.80亿元，同比增长20.9%，比固定资产投资增幅低2个百分点。房地产开发投资占同期固定资产投资的比重为27.3%，同比降低0.5个百分点。 　　二是销售有所回升，同比仍呈下降态势。上半年，威海市商品房销售面积为177.03万平方米，同比下降1.4%，比一季度提高43.4个百分点。其中，住宅销售面积170.38万平方米，占全市商品房销售面积的96.2%，同比下降1.9%。 　　三是90平米以下面积住宅施工占比提升。全市商品房施工面积2106.67万平方米，同比增长42.6%。其中，住宅类施工面积1821.13万平方米，同比增长41.0%。在住宅类施工面积中，90平米以下户型施工面积904.76万平方米，同比增长61.2%，占住宅类的49.7%，同比提高6.3个百分点。 　　四是期房销售比重上升。上半年，全市期房