双远凤凰金街第四季度工作计划.ppt

办卡客户主要认可因素 ★地理位置优越，有较大增值空间； ★区域现处在价值洼地，对前景看好； ★未来道路方便，区域内居住人群较多； ★定位街区门面，投资风险小及投入资金小； 未办卡客户主要抗性因素 ★区域内商业推售体量过大，担心成“空城”，无法形成商业氛围，风险太大； ★区域内可选择的商业很多，持币观望 ★想买步行街里面的商业； ★商业门面开间、进深设计不合理，部分不方正； ★观望价格 PART1：铜梁商业市场概况 PART2：前期工作总结 PARR3：商业客户分析 PART4：下阶段工作计划 商业可售货值梳理 物业形态 推售情况 楼栋 体量 （㎡） 建面均价 （元/㎡） 总货值（元） 商业 将推 26# 10243 14000 143402000 27# 13245 13400 177485278 合计 　23488 　 320887278 商业26#、27#楼总建面约2.35万㎡，总货值约3.2亿， 货值梳理 项目年度销售任务为3.5亿元 其中，住宅部分已完成1.5亿元，待完成5000万元 因此，项目商业部分销售任务为1.5亿元，分解如下 11月 1月 持续销售26# 销售金额：3000万元 加推26# 销售金额：5000万元 持续销售26#、27# 销售金额： 2000万元 2月 12月 加推27# 销售金额： 5000万元 任务分解 月份 11月 12月 1月 2月 合计 销售目标 （万元） 5000 3000 5000 2000 15000 销售套数 29 17 29 11 86 要完成项目商业1.5亿的销售目标，按照每套商铺平均175万计算，需要销售约86个商铺 项目目前已有商业办卡客户88组，按照1:4的成交率计算，约为22套，还需要新增成交64套才能完成全年商业销售任务 按照1:20的来访成交比例计算，项目仍需新增商业客户约1280组 客户数量预估 渠道线： 实施精细化的渠道人员组织，加大渠道监管力度，提高各渠道带客效率； 增加渠道手段，通过学校、医院拓展，重点社区巡展等方式精准寻找目标客户； 活动线： 加大项目现场活动力度，通过“金街之夜”等大中型现场活动引爆市场，加强项目的市场知名度，增强客户信心； 持续进行暖场活动，提升现场销售氛围； 销售线： 通过培训等方式，提高置业顾问的商业产品专业销售能力，以及对于客户的把握能力； 增加项目营销团队奖励，通过各种激励政策激发团队的战斗力。 重点工作排布 月份 11月 12月 1月 2月 合计 销售目标（万元） 5000 3000 5000 2000 15000 需求客户（组） 300 350 400 230 1280 渠道手段 渠道带客 竞品拦截、重要交通节点拦截等 来访预估 160 250 300 180 700 大客户拓展 巴川中学、铜梁中学、医院、以及其他重点企事业单位拓展 来访预估 20 30 40 20 110 社区巡展 重点社区摆展拓客 来访预估 20 30 40 20 110 活动手段 活动类型 足球联赛、开街仪式等大型活动，以及持续进行的小型暖场活动 来访预估 40 40 40 20 140 其他渠道 朋友介绍/老带新 30 30 30 20 110 户外吸引 30 30 30 20 110 客户来源分解 置业顾问 11月 12月 1月 2月 合计 刘秋兰 400 260 250 150 1060 吴宗凤 620 380 650 250 1900 林光跃 620 380 650 250 1900 胡小兰 620 380 650 250 1900 刘刚 620 380 650 250 1900 雷会琴 620 380 650 250 1900 唐兴梅 500 280 500 200 1480 杰远建 500 280 500 200 1480 刘锡媛 500 280 500 200 1480 合计（万元） 5000 3000 5000 2200 15000 销售任务已分解至每个置业顾问，每月进行考核 置业顾问任务分解 广龙路现状 迎春路现状 由于道路、展示等原因： 现阶段本案商业客户大多集中在26#楼迎春路一侧，少量客户选择内街； 26#楼广龙路一侧以及27#楼基本没有客户选择 客户及地块现状 项目现阶段难点问题 现场展示：形象展示区道路条件恶劣，导致上客量下滑，迎春路东路迟迟不通车，导致项目昭示性严重不足且严重影响项目商业氛围的营造； 蓄客周期：商业蓄客周期较长，推货节奏较慢，且无新的销售信息释放市场，将会出现已锁定办卡客户退卡风险； 市场环境：铜梁市场低迷甚至恶劣动荡，竞品项目不计较成本的恶性竞争；铜梁市场商业因市场放量及存货量等各个方面因素，销售价格及去化都不理想，而增加本项目商业销售难度； END! * *