世联富力西安北郊高端综合体项目前期策划p营销执行方案.ppt

经济评价——酒店与集中商业持有，销售物业收回全部投资的基础上实现约4.5亿元的利润（商业全部持有可实现2亿元利润） 说明：本测算考虑商业街销售1万平米，实现收益约2.5亿元。若本项目商业全部持有，则销售物业抵消全部成本的基础上，仍可实现约2亿元的利润。 序号 项 目 合计 单位 1 总占地面积 55000.00 平方米 2 总建筑面积 220000.00 平方米 3 开发成本 126458.73 万元 4 销售总收入 180600.00 万元 5 销售税金及附加 10023.30 万元 6 利润总额 445117.97 万元 7 所得税 11029.49 万元 8 净利润 33088.48 万元 9 税前投资利润率 34.89% 　 10 税后投资利润率 26.17% 　 同时，持有酒店（3.6万平米）、集中商业（地上约2万平米，地下约1万平米）作为资产沉淀。 现金流量图—— 敏感性分析—— 1.各项因素对营业利润的影响程度排序为： 【住宅销售收入】〉【商业销售收入】〉【酒店建造成本】 〉【土地成本】 ； 2.为了项目的营业利润，应尽量增加住宅与商业的销售收入，适度控制酒店建造成本。 END THANKS 立面形象——通过细节手法突出楼体设计感和品质感，提升展示效果 立面形象 建筑立面建议： 突出挺拔感，弥补建筑绝对高度； 提高立面局部细节的设计感，突出建筑品质； 提升写字楼主入口的昭示性和档次感。 通过雨蓬的设计增强写字楼主入口的昭示性做整体雨蓬，强调入口部分的昭示性，往两翼延伸（例如较为常用的梭形），增强入口的标志性 内部空间——公共通道宽敞、明亮，体现高档次（同时选材上控制成本） 内部空间 内部公共空间如走廊装修时，保证品质感的同时，在建材选择上注意成本控制； 公共卫生间等配套设施应注意成本控制，以实用品牌为优。 电梯间：与大堂统一风格，墙面用石材，自然采光； 公共通道：宽敞、明亮，地面铺石材或地毯，墙面刷白，用一些室内绿色点缀，营造绿色办公空间 空中花园（参考公寓空中花园设计）——营造生态办公的概念，提升品质感 空中花园 空中花园：参考公寓部分的空中花园设计，提倡生态办公的概念，提升办公物业的品质感，形成营销卖点。 公共会议室——将公司会议室剥离出来，分段整合在某几个楼层，为写字楼里的中小型企业提供实惠的分时使用服务 办公空间中有些部分的使用频率相对较低，如接待室、会议室、讨论室、培训室、茶水间、储物间等 为满足中小企业节省成本的要求，可以利用几个楼层平面，选择当中位置相对较差的部分设置这些功能，以满足中小公司的临时空间拓展需要，提供分时使用服务 单位面积（平米） 个数 面积小计（平米） 备注 80-90 1 80-90 40人 60-70 1 60-70 30人 40-50 3 120-150 20人 10-20 10 100-200 5-10人 合计 15 360-510 会议室/讨论室设计建议 公共配套 产品灵活划分——性价比型，追求高形象，兼顾一定的内部功能 产品灵活划分 产品核心价值点： 小单位w为主、可自由组合拆分，满足多种面积需求 建议本项目办公物业采用框架结构，以70-100平米的小单位划分，便于客户按所需面积自由组合或分割： 针对区域中小型企业的实际办公需求，应控制单位面积，以70-100平米为主； 同时不排斥实力较强的中型企业整层购租或需求较大面积，应使办公物业便于组合，满足多种面积需求。 层高控制——在不影响使用效果的条件下，尽量控制层高，建议净高控制在3米左右 市场写字系项目60%以上为投资客户，投资客户对层高不敏感，对总价敏感度相对更高。 层高的增加造成成本的变化，投资客户较不易为成本增加买单，层高基本上无法实现溢价，导致利润率下降。 目前市场商务公寓的层高为2.9-3米左右，建议本项目写字楼层高控制在3米左右即可。 成本控制 赛高国际 雅荷中环大厦 利君V时代 赛高国际 第5国际 经发大厦 空调——控制写字楼成本，建议采用分户式空调，物管费中不含空调费 写字楼整体控制成本，不做中央空调，采用分户式空调 考虑到未来实际使用的客户以中小企业为主，分户空调有利于企业节约成本 空调分户降低物管费可作为项目的一大卖点 空调分户计量降低物管后期维修及管理难度 空调设置原则 空调设置建议 针对终端使用者采用分户空调，空调费分户计量，物管费中不含空调费用 成本控制 住宅定位—— 瞰景顶礼华宅 品质生活公馆 揽尽公园胜景 独享城市资源 圈层专属领域 客户定位——住宅客户定位 III II I III 次要客户： 职业特征：大型企业员工、拆迁户 置业目的：满足自住需求，投资升值 置业关注点：生活便利度、未来升