2011不动产估价作业及答案总结报告.doc

市场比较法作业 在某城市,需要待估的宗地H,现收集到与待估宗地条件类似的5宗地,条件如下: 项目 宗地成交价 元/m2 交易时间 容积率 区域因素比较 个别因素比较 A 1280 2007 2.4 0 +8% B 1360 2008 2.3 -1% +2% C 1380 2008 2.3 0 +4% D 1340 2009 2.2 -5% -2% E 1420 2010 2.7 -3% -5% H 2010 2.5 经调查该城市地价指数以2007年为100,以后每年增长12个百分点,此类用地的最低容积率为2,据统计分析,该城市此类用地容积率在2—2.5时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为2时地价增加4%,超过2.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为2时的地价增加3%.对区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中数字为负时，表示案例宗地的条件比待估宗地条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。 根据上述条件，按以下要求完成计算。 编制期日修正指数表（2）编容积率修正系数表（3）试计算宗地H在2010年时的地价。 答案： 1、（1）编制期日修正系数表 年度 2007 2008 2009 2010 地价指数 100 112 124 136 （2）编制容积率修正系数表 容积率 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 修正系数 1 1.04 1.08 1.12 1.16 1.20 1.23 1.26 （3）计算地价 期日修正 容积率修正 区域修正 个别修正 1280×136/100×1.2/1.16×100/100×100/108=1667.43元/m2 1360×136/112×1.2/1.12×100/99 ×100/102=1752.22元/m2 1380×136/112×1.2/1.12×100/100×100/104=1762.35元/m2 1340×136/124×1.2/1.08×100/95 ×100/98=1754.0元/m2 1420×136/136×1.2/1.26×100/97 ×100/95=1467.6元/m2 H地价=(1667.43+1752.22+1762.35+1754.0+1467.6)/5=1680.72元/m2  收益还原法 案例一：某公司于2007年11月以有偿方式取得A地块50年使用权，并于2008年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑物重置价格为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。 试根据上述资料估算A地块在2011年11月的土地使用权价格？ 案例二：现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于2005年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租,2010年11月1日进行的市场调查情况如下: 在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押金60万元,押金年收益率为5% 该办公楼耐用年限为50元,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元, 土地还原率为6%,建筑物还原率为8% 试根据上述资料,评估该宗地于2010年11月1日的市场价格。 答案： 案例一解：A、房地总收益= B、房地总费用 B1管理费= B2维修费= B3保险费= B4土地及房产税= B5年折旧费= B=B1+B2+B3+B4+B5=5760+12000+1200+8000+12244.9=39204.9元/年 C、房地纯收益=A-B=144000-39204.9=104795.1元/年 D、建筑物纯收益= E、土地的纯收益=C-D=10479.1-33795.92=70999.18元/年 F、土地价格= 单价= 答：A地块使用价格为126946006元，单价为2821.04元/㎡。 案例二： 第一步:计算房地年纯收益 计算年总收益 年租金收益=月租金收入*12月=30*12=360万元 押金年运用收益=押金*押金收益率=60*5%=3万元 年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363万元 计算房地年总费用 年总费用=月平均费用