2014年肇庆市房地产行业总结报告.doc

广东肇庆房地产行业分析 （一）2014年上半年广东省房地产业的发展 上半年，广东商品房销售量降中趋稳，住宅销售均价盘整回落，促销成效初显；待售面积再创新高，住宅增速高于商用物业，市场自主调整增强。按揭贷款增速高位回落，销售资金回笼不畅；企业自筹资金快速增长，资金压力日增。住宅投资占房地产投资比重有所下降，商用物业投资拉动效应增强，推动房地产投资总体保持平稳增长促销初现成效，去化压力未减受各商业银行纷纷提高住房按揭贷款利率、大幅放缓按揭审批进度，以及人们对市场、政策预期不明朗和去年基数过高等因素的影响，今年以来商品房销售市场同比持续下降。上半年广东商品房销售面积3846.00万平方米，同比下降8.9%；销售额3510.94亿元，同比下降8.4%。商品房销售面积、销售额的同比降幅比第1季度分别扩大0.7和2.9个百分点，但比4、5月份有所收窄，初现企稳征兆。虽然今年第1、2季度商品房销售面积同比分别下降9.4%和8.2%，但与近年同期比较，仍处于历史同期次高水平，反映出当前总体成交量尚处高位。 ???? 从商品住宅市场看，上半年全省销售面积、销售额分别为3406.56万平方米和2885.12亿元，同比下降11.1%和11.6%；销售均价8469元/平方米，同比略降0.6%。数据显示，随着市场促销力度加大，第2季度住宅销售量呈逐步回升态势。其中，6月的销售均价8037元/平方米，为年内最低水平，而当月销售面积相应创下新高，反映了市场促销行为收效明显2013年以来广东商品房销售面积、销售额走势 图8-3 近5年上半年广东商品房销售面积比较 今年上半年各月份广东商品住宅销售情况 从市场新增供应看，上半年全省商品房、商品住宅批准预售面积分别为3925.33和3362.53万平方米，同比分别下降10.5%和14.2%。数据显示，今年上半年全省商品房批准预售面积均低于过去3年同期水平，但过去3年新开工面积屡创新高，预计今年市场供应较去年更为充足。数据反映，广东当年商品房批准预售面积约为上一年新开工面积的80%，去年全省新开工面积达1.43亿平方米的高位，即便按70%能在今年达到预售条件计算，今年新增批准预售面积也将有9985万平方米，意味着下半年很可能出现供应高峰期。且相比去年成交快速上升，今年市场总体上较为平稳，即便保持去年同等水平的成交量，今年总体新增供应量也多于销售量2010年以来广东商品房批准预售面积走势 图8-6 2009年以来广东商品房新开工、批准预售及销售面积走势 从供求关系分析，今年上半年全省商品房、商品住宅的销售率（销售面积/批准预售面积）分别为98.0%和101.3%，较去年同期分别提高1.8和3.3个百分点，市场总体供求关系基本平衡。但另一方面，截至上半年期末，全省商品房待售面积4931.41万平方米，比去年同期增加730.06万平方米，增长17.4%，处于近年来的最高位。其中，住宅待售面积3170.76万平方米，比去年期末增加325.78万平方米，增幅为11.5%；办公楼及商业营业用房待售面积合计933.08万平方米，比去年期末增加24.87万平方米，增幅为2.7%，明显低于住宅的增幅。住宅库存不断增加的趋势值得关注，预计下半年去库存压力严峻图8-7 2009年以来广东商品房新开工、批准预售及销售面积走势综上所述，在行政干预逐渐弱化的情况之下，供求关系的变化主导着房价的升降，市场机制正在发挥其调节作用，市场自主调整日益增强销售回笼不畅，资金压力日增上半年，全省房地产开发企业本年到位资金5405.04亿元，同比增长14.2%。其中，国内贷款1320.82亿元，同比增长32.9%；利用外资14.62亿元，同比下降15.5%；自筹资金1639.94亿元，增长38.0%，增速为各类来源中最高；其他资金（销售回笼资金）来源2429.66亿元，下降4.1%。从资金来源结构看，国内贷款占到位资金的比重为24.4%，较去年同期提高3.4个百分点；利用外资占比0.3%，同比下降0.1个百分点；自筹资金占比30.3%，同比上升5.2个百分点；其他资金来源占比45.0%，同比下降8.5个百分点。近十年数据显示，作为资金来源中最重要的销售回笼资金，今年上半年所占比重仅高于2008和2012年同期水平，对应着行业资金最为紧张的两个年份，说明当前行业的资金压力凸显2003-2014年各年上半年广东房地产企业资金来源结构 ? 各类资金来源中，虽然来自银行的贷款增速仍维持在26.0%的较高水平，但非银行金融机构贷款更是大幅增长163.7%，说明企业资金需求量大，融资成本相对增加。个人按揭贷款同比增速由年初的33.8%回落至1.8%，反映出今年来销售回笼资金日益艰难。按揭贷款缩量虽是房屋销售量下降的必然结果，但银