2015《濮阳国际汽车城》可行性定位总结报告.doc

《濮阳国际汽车城》项目营销思路 前言 一个项目尤其是商业项目的完整营销策划报告需要扎实的前期工作为基础,详细的市场调研,该行业的各类经济数据,本地行业概括,行业发展情况,同类项目对比等详尽资料与数据等等。因缺少上述数据，仅针对目前了解到的情况与些许经验，整理对本案的整体营销思路。 项目概括： 优势与机会：近年来中国汽车业的飞速发展有目共睹，汽车与汽配行业也成为现在的朝阳行业。如何保证本项目的成功销售，关键是前期的市场定位和招商，市场运做，招商先行，一个商业地产项目，若能引入具有一定知名度的主力店或者品牌经销商，则势必会提升项目的形象和受关注度，也会提升商业的管理水平和经营水平。因此，本项目应在此方面加大工作力度。 另外，通过调查了解到目前已入驻濮阳的4S店并不是很多，市场空间比较大，若汽车城在招商方面能引入较有号召力的汽车品牌，一方面提升我们市场的形象与知名度，另一方面对本项目的汽配区和维修区将起到带动作用。同时，濮阳目前整体的汽配行业比较分散，各汽配店档次不高，且经营状况也不是很好，经营情况也非常一般，随着濮阳汽车消费的逐年提升，迫切需要一个专业市场提供一站式的汽车售后服务，而本项目也正是填补了该市场的业态空白。 劣势与威胁：开发商实力雄厚，但是第一次做商业地产，业界知名度低。濮阳新区属于初步发展阶段，缺乏人气，共建配套跟不上，地块现状荒凉。没有明显政府政策导向，关于市场的前景客户缺乏信心。 根据本案的优劣势，按照正常的开放与营销思路，我们应该第一步开发建设海关与汽车4S店地块，通过他们的号召力，坚定客户信心，从而实现快速与利益最大化的销售汽配城商铺与公寓。 但目前根据现实情况，我们不得不首先推出汽配城地块，并实现其顺利销售，难度很大。为了实现既定目标，从营销角度，我们只能通过推广宣传手段造梦，来渲染项目前景，项目潜力，坚定客户信心。如果开发公司能实现以下几大硬件条件，我认为我们的目标还是能够实现的： 1、海关的确定。（政府相关文件，及海关对项目的促进作用） 2、西车管所的确定。（此项无疑是至关重要的，无论从客户信心，人流量，及推广和后期经营上都能给项目很大支撑） 3、招商销售两条腿走路，招商先行。（即使是主力店的意向进驻也会对本案有很大支撑） 一、市场定位篇 濮阳国际汽车城开发构想 “一站式消费”是现代商业发展的必然趋势 所谓主题式商业，就是指根据人们的消费主题而划定的比较集中的商场经营范围，从而使人们在这里可以实现“一站式消费”(One Stop Shopping)。主题商场最初的表现形式是“专业市场”，但国内的商业发展到今天，再做“专业市场”已经远远不够了。商场能否旺租旺销与商场的功能定位直接相关。毫无针对性、漫无目标的推广所取得的效果是非常有限的。 所以针对于濮阳国际汽车城来说，现在所要做的是不仅仅要再打造个功能单一化的市场，而更重要的是看准濮阳目前在汽车销售配套服务行业存在的巨大市场空间，充分整合濮阳各个汽车专业街的经营特色打造一个融合汽车多功能展销大厅、名优品牌专卖店、。主要功能包括：新车销售、旧车交易、汽车租赁、信贷消费、检测维修、配件供应、集散配送、专业服务建有汽车多功能展销大厅、名优品牌专卖店、。主要功能包括：新车销售、旧车交易、汽车租赁、信贷消费、检测维修、配件供应、集散配送、专业服务40㎡（宽4m×长9m），总建筑面积约为80㎡。各功能区内栋与栋之间的间距为14-18m。 产品特点： 低成本； 低价格； 付款方式灵活； 功能综合—商住办公仓储一体化； 租金成本低； 产品价值上升空间大； 项目运作存在一定风险，但一旦成功收益也丰厚； 结合成功经验来看，本项目的产品类型同样需要以低价入市，以此来迅速打开市场局面。同时产品的特性决定了一层底商、二楼商住、办公、仓储于一体的店连屋传统商住模式；因此应充分考虑自营客户和投资客户的购买心理和购买动机。 经营者一般只会选择已形成口碑的、风险性极低的口岸和市场，而不会对一片正在开发中的市场加以青睐。只有具眼光的投资者则会通过自身经验来判断国际汽车城是否拥有良好发展前景，是否会形成鼎盛人气，是否拥有明显优势等条件，以决定是否出手。他们能够接受预测前景，有承担风险心理素质。 综上所述，我们针对国际汽车城的目标客户的确认上对与濮阳本地市场主要集中在经营客户为主体的基础上，尽可能通过项目开业前的租金优惠和税收优惠政策和有效的品牌引导来达到项目的旺场经营。 （三）、购买商铺的目标群分析 1、项目目标客户类型（投资心理特征） 理智型： 社会的发展、经济实力的提高、市场的竞争，无不加剧消费者心态的成熟；加之房产投资数额非小，投资者必会多方考证再行出手。 本项目的目标客户将以理智务实型的占绝大多数。 冲动型： 有些目标客户属于初始投资，由于本金到手较易，造成消费较为冲动。这类