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中国式“智慧地产”发展模式雏形渐显 叶暨 《礼记 大学》曰：“物有本末，事有终始，知所先后，则近道矣。”针对房地产业的发展，只有把握住“全面、全方位、全价值链”这三个关键词，我们就能触摸智慧地产了，也就触摸了房地产业的未来。 住房作为百姓“衣、食、住、行”四个基本生活要素之一既是人们生活的基本物质条件，能够保障民生，实现百姓安居乐业美好愿望的基础性产业和伟大民心工程，又是一个吸纳富裕资金的能够实现资产保值、增值功能、具有投资品性甚至能够撼动整个虚拟经济的半金融产业。正因如此，房地产业在国民经济中处于十分重要的战略地位，已经成为全社会从上至下都最为关心的产业。 为确保社会各阶层都能以合理的价格获得住房使用权并享受到适当的居住环境，实现国家“住有所居”的社会发展目标，中国房地产行业需要创造一个全面、系统、可持续的解决之道。这不但有助于改善中国大部分人群的基本生活质量，而且还可以调节资本性住房的投资规模和节奏，最终将房地产行业打造成为一个能够根据国家政策和人民需求，自我调整住房保障和投资幅度，对国民经济带来显著支撑的重要独特产业领域，更为重要的是能够使全体人民共享改革开放、经济发展、社会进步的伟大成果。 探索之旅告诉我们——房地产需要“智慧”来解决 自改革开放以来，中国一直在探索一条具有中国社会主义市场经济特色的房地产发展之道，以有效解决住房这一大民生问题。这一进程走过了四个不同的阶段，并开始进入第五个阶段： 一、“计划供给”阶段： 1978 年改革开放之前的状态，这是具有中国特色的“双轨制”住房保障形式，即城镇居民职工从单位获得福利分房，而农村居民在政府分配的宅基地上自建房屋。其弊端是只有持续的投入没有产出，不能形成良性的资金-收益循环机制，导致住房拥挤、出现危旧房等等问题，很多城镇职工住房条件没有得到根本性改善。 二、“多规制”阶段：上世纪八十年代末九十年代初，为解决投资供给不足的瓶颈，政府开始进行住房制度改革的试点，多种住房建设形式并存，有集资合作建房、“安居工程”，同时还有实物分房……。在当时以企业改革为第一要务的中国，作为次要的住房问题没有得到根本性改变。 三、“供给转型”阶段：以 1998 年国务院的23 号文为标志，正式确立了我国的住房保障体系：涵盖以政府支持或提供的廉租住房、经济适用住房以及市场化的商品房。这一时期住房建设发展非常迅速，最高峰的时候经济适用住房投资额占到全部投资额的17%，住房供给得到较大改善。 四、“市场供给”阶段：随着我国经济的发展，城市化进程加速。在1978-2010年的32年间，中国城镇人口占全国人口的比重从17.92%上升到47.50%。尤其1996-2010年的14年间，城镇人口占全国人口的比重从29.37%跃升至47.50%，年均增长率为1.295%（即目前每年有约1680万人口加入到城市中）。城镇人口的快速增长进一步推高对住房的需求。 2003年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中将房地产行业明确定位，从1998年的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”调整为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。自此，房地产行业的完全市场化定位基本确定并被广泛推广。据此，部分城市开始提出经营城市的理念，以出让土地来赚钱，直接推进商品房供给成长为住房供给主导力量......。这一趋势逐渐在全国大面积展开，经济适用住房投资比例大幅下降，一些城市甚至停止经济适用住房的建设。 在“城市化”所产生的巨大住房需求下，由于缺乏有效的城市住房供给体系，“市场之手”开始显形，推动全国各地房价持续上涨，与之伴随地是房地产投资开始萌芽以及迅速扩张，房价一次次被推高。事实是从1998年以来，我国房价已经连续12年大幅度上涨。与此同时，我国的人均收入并没有同步提高，且新入城人口的收入水平不高，真正有实力购买住房的是少数。 五、“中国模式”阶段：房地产市场化运作得出的经验告诉我们百姓住房供给是不可能完全依靠市场自发自觉的履行，举国上下期盼着将无形之手主导的市场力量纳入到可视范围之内，“智慧地产”众望所归，呼之欲出： 2007年国务院发布24 号文，明确提出全面推进廉租住房发展的若干意见，要求各地方政府编制住房保障的发展规划，2008 年底对所有“双困家庭”实现应保尽保。 2007年党的十七大提出了“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的和谐社会目标，标志着“中国模式”的房地产即将登场。 2010年10月，中央在“十二五”规划建议中提出要“完善符合国情的住房体制和政策体系”。 面对新形势变化，2010年12月中央经济会议提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。房地产行业的完全市场化定位已经发生改变，一个有中国特色的房地产模式在中国政府的主导下渐行渐近