临汾福利星城商业项目全案策划报告1(新港顾问)2005-172页.doc

山西岐東房地產開發有限公司 LF QiDong Realestate Development Co.Ltd. 福利星城商業項目 策劃報告（一） 中國 臨汾 北京新港地產投資顧問公司 西元二零零五年八月 目 录 前 言 2 1.临汾市宏观经济分析 4 1.1临汾概况 4 1.2 经济发展状况 5 2.临汾市商业状况分析 7 2.4人口状况及消费分析 14 2.5未来经济及发展展望 15 3.临汾零售商圈概况市场分析 16 3．1目前商业物业市场的供求及租赁水平 18 3．2临汾商圈概况 20 3．3各大商圈概况 22 4.贡院、平阳南街商圈概况 31 4.1概况 31 4.2贡院、平阳街商圈商业现状（本项目所在商圈） 33 4.3消费者行为及心理 37 4.4项目所属商圈房地产市场现状、及未来规划 38 4.5目标业态分析 38 5项目市场分析 51 5.1交通条件 51 5.2项目潜在客源及消费行为特征调查 56 5.3经营者喜好及投资因素调查 75 5.4区内商用物业销售模式、销售手段及推广方式 81  前 言 承蒙贵方赏识，敝司有幸能参与由贵司之策划顾问服务对贵司项目特点提出系列的策划及建议。 贵司拟定投资的项目位处体育路和福利巷大街的交汇处，西侧临近秦蜀路，东距平阳南街仅500米。是临汾城市“西扩东改”战略的核心区域，正在成为新兴的商业副中心。有鉴于临汾市整个区域的商业大环境与周边物业素质，本项目将建设成为集购物、饮食、休闲、娱乐服务为一体的综合性购物中心。 总用地面积 8641 M2 容积率 3.2 总建筑面积 24083 M2 建筑密度 -- 停车位 277个 目的 本部分报告旨在为贵司拟定投资的福利星城商业项目提供策划顾问建议。让贵司在多元化信息时代有一个更明确的投资方向,在激烈的市场竟争中赢得更大的利润、让经营者获得最高的ROI（投资回报率）。  思路及逻辑 本项目策划顾问报告是我司经过对临汾商业市场状况的深入调查、对各行业租赁条件承受力以及项目经策划包装后的整体附加值三方面综合考评，结合我司多年来对零售行业之经验及多位策划资深人士的分析而得出的。 说明 本次物业市场的分析力求在反映各物业市场动态变化，市场特征以及个案项目动向的基础上，紧密结合本案的产品特征，为产品定位给出市场依据，故此本次各物业市场的分析在以下几个划分标准上进行： １．在区域划分上，以我项目所在的区域市场为主。 ２．在各物业市场类别的选取上，以我项目可以定位的物业形式为主。 ３．在对各区域物业个案项目的选取上，以代表性项目和与我项目有可比性的项目为主。 ４．在各物业市场的发展阶段上，以最能反映市场必威体育精装版动态的信息和新近开发的个案为主。 　　　　 项目总平面图  临汾市宏观经济分析 1.1临汾概况 位置：临汾地处山西省西南部，黄河中游。南北最大纵距 170 多公里，东西最大横距约 200 公里，全市总面积 20275 平方公里，占全省 13% 。 临汾 “ 南通秦蜀 , 北达幽并 , 东临雷霍 , 西控河汾 ”,整个地区大致呈不规则的梯形 , 东倚巍巍太岳与长治晋城为邻 , 西隔滔滔黄河与陕西相望 , 北起韩信岭与晋中、吕梁地区毗邻 , 南与运城接壤。因其地理位置重要 , 自古为兵家必争之地。 类别：山西省地级市 组成：临汾市、侯马市、霍州市、曲沃县、翼城县、襄汾县、洪洞县、古县、安泽县、浮山县、吉县、乡宁县、蒲县、大宁县、永和县、隰县和汾西县 3 市 14 县。 面积：全市总面积 20275平方公里，占全省 13%。 2004年临汾国民经济和社会发展的主要情况 2004年该市生产总值完成375.8亿元，增长15.7％；工业增加值完成173.3亿元，增长25.5％；财政总收入达到58.86亿元，增长58.2％；固定资产投资完成126.1亿元，增长16.2％；社会消费品零售总额完成90.3亿元，增长22％；海关进出口总额达到2.28亿美元，增长101.4％。全市综合经济实力稳居全省第二，多项主要经济指标增速创近年来最好水平，进入了结构升级、发展加快的新时期。 资料来源2临汾市商业状况分析 2.1临汾商业状况 临汾社会零售总额的比较 临汾市历年社会消费品零售总额比较 图表2.14 目前临汾商业处于第一阶段 在最近的几年内，从中国各大城市的调查报告中可以得出：中国以零售业为主商业业态的分化和进步大致经历了三个阶段。 第一阶段是20世纪90年代中期，世界零售商巨头沃尔玛、家乐福等进驻中国市场，以其大型量贩市场、大卖场的形式，冲击着当时传统百货的商业经营方式，导致了部分传统百货，特别是以日常用品、食品为主营业务的百货商家退出历史舞台； 第二阶段是20世纪末，全国各大城市都相继出现一大批