华高莱斯-北京昌平二街商业酒店公寓项目市场与定位剖析.ppt

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司 昌平二街项目 市场分析与定位报告 以酒店总规模0.8~1万平米为基数，综合国外会议酒店建筑的规模配比，进行各功能部分的面积分配： 四、公寓定位 生活区 餐厅 主卧 客房 厨房 入口 浴室 玻璃淋浴房 储藏室 一居室户型，方正实用，也可作工作间使用。 一居户型 (八)平面示意 3）休闲健身中心布局建议 地上四层商业 分析： 休闲健身中心的目标客户同样具有极强的消费目的性，对具体商业垂直楼层的依赖性相对偏低，所以应该尽量将其布局与高层商业； 休闲健身中心在项目整体功能业态选择中不仅承担着满足区域中高端客户需要，丰富项目功能业态的目的，而且还必须依托其强化项目酒店的配套性优势，所以必须与酒店之间形成最佳的空间互动性，所以必须将其置于本项目商业顶层、酒店的负一层，以有效实现其功能。 6、影院 1）规模确定 二、商业定位 2）业态形式示意 按照政府实物补偿要求，确定影剧院面积为：2660.08平米。 3）影院布局建议 地上四层商业 分析： 影院的目标客户同样具有极强的消费目的性，对具体商业垂直楼层的依赖性相对偏低，所以应该尽量将其布局与高层商业； 影院因其特殊的建筑要求，对内部结构的大开间要求较高，且必须满足其高层高的空间要求，因此将其布点与商业顶层，即可有效利用顶层特征对建筑结构进行调整满足其空间要求，也可利用影院的结构要求实现项目整体建筑外立面的结构形象提升。 （四）项目竞争力营造 1、形象力上的提升 项目商场新颖现代的外立面，可以有效地与昌平其他商业相区别，从形象和展示力上提升项目竞争力。 另外项目的酒店的外观与高度会进一步强化项目的形象力，真正成为昌平的“地标”。 二、商业定位 （四）项目竞争力营造 ２、特色业态的引入 现代化的影院、娱乐城、休闲健身中心本身在昌平都是极具特色的商业，可以有效吸引人流并提升项目整体档次感，迎合区域年轻消费客群的需求特征。 二、商业定位 （四）项目竞争力营造 ３、业态间的互动 酒店和酒店服务式公寓可以与裙楼的商业很好地形成互动，商业可作为酒店的配套，特别是商业中的休闲健身、影院、娱乐城都可以很好地完善酒店及公寓的配套功能；而酒店及公寓又可以为商业带来大量稳定的中高端消费人群。 二、商业定位 （四）项目竞争力营造 ４、商业空间的改进 除了采用中庭的设计手法，还可在商业街的部分节点处，布置趣味性休闲空间，不仅体现对消费者的关怀，提升消费者购物的舒服度，更可以延长消费者的滞留时间和购物消费的可能性。 二、商业定位 （五）各业态租售价格建议 1、租售组合建议 根据项目回收资金的要求，以及各业态的实际经营要求，租售组合建议如下： 二、商业定位 持有；出租经营 超市 地下1层 出售 精品商业街 1层 出售 精品商业街 2层 持有；出租经营 美食广场、电玩娱乐城 3层 持有；出租经营 休闲健身中心、影院 4层 商业 销售/租赁组合策略 物业类型 2、销售价格建议 二、商业定位 昌平在售商业项目价格分析 昌平目前在售的商业项目较少，售价如下： 7800元/平米 1、2层连卖 天成苑底商 均价约7500元/平米（尚未开盘） —— 丽美旺角购物广场 6000－7000元/平米 3、4层单卖 10000余元/平米 1、2层连卖 东方麦迪逊 售价 项目名称 从位置而言，这几个在售项目距离本项目较远，且周边商业环境相差较大，不宜直接作为本项目定价的依据和参考。因此，本项目的销售价格主要根据项目周边租金价格予以确定。 二、商业定位 本项目周边商业租金分析 以上租金水平，即代表了项目所处十字路口区域的现有租金水平。越靠近十字路口租金相应越高，而本项目距离路口较近，因此，本项目一二层商铺的可参考租金为： 2 ～ 2.5 元/平米.天 1.5－2.5元/平米.天 鼓楼东街（西端） 1.5－2.5元/平米.天 鼓楼西街（东端） 1.5－2.5元/平米.天 鼓楼南街（北端） 临街商铺多为一二层或一二三层连租，但实际经营基本上只用一层，其余楼层大多空置。 1.5－2元/平米.天 鼓楼北街（南端） 租金 位置 二、商业定位 1、2层销售价格建议： 依据： 项目一二层可参考租金范围： 2 ～ 2.5 元/平米.天 商业平均投资回报率： 8 ～ 10 ％ 建议： 本项目一二层均价为： 9000 ～ 11500 元/平米 一层均价： 10500 ～ 13500 元/平米