房地产估价2014-长期趋势法剖析.ppt

房地产估价 第七章长期趋势法 一、概念 利用较长期的历史资料，在分析其变化趋势的基础上，运用时间序列分析和回归分析方法，对房地产价格进行推测和判断。 将预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上而产生的一种估价方法。 价格无明显季节波动的房地产 拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实、可靠。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。 二、适用条件 1、评估房地产价格； 2、市场比较法中交易日期修正； 3、收益法中对未来净收益等的预测； 4、假设开发法中预期价值及成本等的预测； 5、填补某些房地产价格历史资料的缺乏； 6、地产价格发展趋势的比较。 三、作用 房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产的价格。 四、长期趋势法的理论依据 四、长期趋势法的操作步骤 4个步骤进行： ①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠； ②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准(如为单价，土地还有楼面地价。化为同一标准的方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同)，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图； ③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)； ④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 年份 价格 2011 2012 2013 2014 2015 2016 A B 房地产上涨或下跌的趋势强弱与其目前的价格高低无关 §7-1 基本原理 一、直线趋势预测法 1、平均增减量法 年份 价格y 2001 6810 2002 7130 2003 7460 2004 7810 2005 8150 逐年上涨 ? 320 330 350 340 逐年上涨额平均数 预测值： y2006=8150+335=8485 y2007=8150+335×2=8820 d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338 加权 ? 0.1 0.2 0.2 0.5 y x 0 趋势线 实际线 （x1，y1） （x2，y2） y＝a+bx 借用两点求直线方程 年份 ? 价格 1997 ? 4.00 1998 ? 4.20 1999 ? 4.41 2000 ? 4.60 2001 ? 4.80 2002 ? 5.03 2003 ? 5.25 2004 ? 5.47 2005 ? 5.66 x 1 2 3 4 5 6 7 8 9 价格单位：万元/ m2 y＝a+bx 某房地产的成本（万元） 年份 ? 成本y 1997 ? 4.00 1998 ? 4.20 1999 ? 4.41 2000 ? 4.60 2001 ? 4.80 2002 ? 5.03 2003 ? 5.25 2004 ? 5.47 2005 ? 5.66 ? ? ? x -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 ? x2 xy 16 -16.00 9 -12.60 4 -8.82 1 -4.60 0 0 1 5.03 4 10.50 9 16.41 16 22.64 ∑ 0 43.42 60 12.56 n=9 x -7 -5 -3 -1 1 3 5 7 ? y=a+bx+cx2 年份 价格 一级增长量 二级增长量 1997 4200 ? ? 1998 5300 1100 ? 1999 6700 1400 300 2000 8400 1700 300 2001 10400 2000 300 2002 12700 2300 300 2003 15330 2630 330 年份 x y xy x2 x2y