房地产基础知识剖析.pptx

房地产基础知识 讲师：曹嘉哲;认识房地产 认识房地产市场;说文解字;第一阶段 全福利分房阶段;广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。;中国房地产发展概述;1980年 住房商品化改革;第一阶段 萌芽阶段;海南楼市最高点 7500元/㎡;第一阶段 萌芽阶段;1998年;第二阶段 爆发期与平稳期;2003年8月《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，要求充分认识房地产;地产相关知识;认识房地产 地产相关知识 房产相关知识 房地产市场相关知识;土地权属;土地用途分类;占地面积：宗地的建设用地面积/宗地土地总面积； 基底面积：指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积； 建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和。;常见用地指标;容积率对应产品;;常见用地指标;常见土地名词;常见土地名词;代征用地包括代征道路用地、代征绿化用地。 代征用地不纳入建设用地容积率、建筑密度、绿地率等指标核算范围。;常见土地名词;案例分析;房屋权属 常见房产指标 常见物业类型;房屋权属;常见名词;板楼：是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯（连廊式和单元拼合式）。;塔楼：指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。多采用框架结构。;南北通透户型;承重墙：支撑上部楼层重量的墙体，不可随意拆改； 非承重墙：不支撑上部楼层重量的墙体，只起到分割房间的作用； 开间 ：指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离； 进深：一间独立房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮的实际长度。 ;高层;套内建筑面积 VS套建筑面积VS得房率;层高：本层地面至上一层地面的高度,标准层高一般为2.8米。 净高：本层楼地面与本层顶的高度。 ;常见名词;1、开阳台计算一半建筑面积;房产相关知识;;5、地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，不计建筑面积——半地下室;房 地 产 ??? 目 分 类;居住类;一、居住类 定义：在国家规划居住用地上建筑的具有70年产权的住宅。 土地性质：国家城市建设用地中的居住用地。 居住项目的分类：普通住宅、公寓、低密度高端住宅、保障性住房。;1、普通住宅：指通过招拍挂方式进行出让的土地，地产开发商开发的用于居住的70年产权的产品，一般来说普通住宅的设备配置较低。最普遍的项目类型。;著名的非标准词汇——高档住宅的“洋名”，商住产品的“名片”;独栋别墅：形体独立的单位。 双拼别墅：两个相同的单位平行组合而成。 联排别墅：由三个以上的相同单位平行组合而成。是Townhouse项目最为常见的建筑形式。 叠拼别墅：从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别。 花园洋房：6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带;A;定义：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。 购买条件（北京）：销售对象划定在国家重点工程搬迁、城区危旧房改造和文化保护区搬迁范围内。;商业类;二、商业类 定义：用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。 土地性质：40年产权。 层高限制：普通商业地产层高为6.1米。6.1~10米则按照两层建筑面积计算，超过10米按三层建筑面积计算。在实际商业地产市场中，住宅底商层高一般在4米左右，4.2-4.5米为最优。公建底商如为配套，层高一般在4.2-4.5米，如规划为大型商业，层高一般设计在5-5.5米。 工程特点：对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有细致的要求；不同的业态、不同的功能、不同的产品，产品的设计施工差别较大，主要为了满足日后商业经营者和最终消费者的合理需求。 商业项目分类：独立式商业、商业街、底商、裙房。;1、独立式商业 整栋建筑体都为商业经营，可租可售，一般由百货公司、大型超市进行整体招租运营。是在一个建筑物内集中了若干专业的商品销售部门并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。 2、商业街 指以平面形式按照街的形式布置的单层或者多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。;;办公类;三、办公类 定义：进行商务办公产品的建筑开发，是面向公司的商务活动及商务需求所产生的。 土地性质：50年产权。 层高限制：普通办公层高不得超过5.5米，5.5米~8