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2009年，最高人民法院在《合同法解释(二)》中确立了情势变更制度的一般条款：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。 1.情势变更与相关制度辨析 客观表现 权利启动 适用范围 制度价值 预见因素 过错因素 客观情况变化的程度 2.情势变更的适用条件 第一，市场性的条件变化 第二，非市场性条件变化 情势变更的适用程序?? 情势变更适用的效力分为合同的变更和撤销。从我国理论通说来看，通常认为情势变更包含“两次效力” 情势变更的“两次效力”并非绝对排除当事人的选择权，如果当事人坚持请求变更合同内容的，人民法院不得裁判撤销，当事人坚持请求撤销合同的，人民法院不得裁判变更。 发展 1 建国初期到50年代末的单一的施工单位内部质量检查制度 3 1997年《建筑法》）以法律的形式推行第三方监督---建设监理制度和政府核准相结合。 2 1958-1962年由施工单位建立独立的质量检查管理机构负责自控，建设单位负责以隐蔽工程验收为主的质量监督检查 4 2000年《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》由原先的核准制改为了备案制 建设单位组织设计、勘察、监理、施工单位进行自验自评，由政府授权的房屋质量监督站代表政府进行质量监督，最后由建设主管部门进行备案登记的房屋质量验收模式，即建设行政部门在建设单位提交《办法》所规定的文件之后依法办理登记而不再对房屋质量进行实质审查 验收备案制的界定 建设单位 勘察 监理 认可文件或者准许使用文件 施工 设计 签署质量合格文件 取得房屋建设工程竣工验收备案表 规划 公安 消防 环保 建设行政主管部门备案 世界各国做法 法国模式 美国模式 德国模式 保险公司唱主角。政府主管部门不直接参与建设工程质量监督检查，而主要是运用法律和经济手段--实行强制性的工程保险制度 政府直接 全程干预 政府委托 公司运行 (1)房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失. ??主体结构质量不合格 房屋交付前未经验收或经验收不合格 房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格 这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格 (2)在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。 《解释》第13条第2款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” 所谓一般质量问题 是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、等 《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 供热与供冷系统 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程 ?(3)因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。 “房屋质量问题”的范围 1.《建筑法》62条的工程质量保修范围，即“地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程项目”。 2.其余质量范围，如空气污染、噪音污染等（《民用建筑工程室内环境污染控制规范》、《室内空气质量标准》）。 1 影响居住使用与房屋本身特性有关。房屋的绝大部分都应具有满足居住于使用的功能，如果这些部分出现瑕疵，都会影响到该房屋的居住与使用，如房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落等. 3 适用该条款不以买受人据说使用为前提条件，也就是买受人在交付时有证据证实房屋存在重大质量下称且足以影响商品房的居住使用，也可主张解除合同。 2 程度必须到“严重”，因此赋予法官以自由裁量权。有两个标准 ：一是危害居住人的程度，危机居住人的生命安全，直接认定影响居住使用，危害居住人健康，则居住人应以医院病历证明或相关部门技术检查认定结论为准。二是修复次数。如果多次修复未果，也应认定为严重影响到