房地产经济学第一讲剖析.ppt

2000-2009年我国一些典型城市建成区面积 1、各城市在近年来，尤其是2009年城市非农业人口增加的速度大大超过了建成区面积的增加，从而每平方公里人数大幅攀升。2、由于这些数据中并未包含外来的进城务工非本地户籍人员；再加上近些年城市化进程的加快，所以实际的情况应该比这个数据要大不少。 （七）建筑成本因素 类别 建材类购进价格指数(x) 商品房指数(y) 1998年 98.6 103.3 1999年 98.8 99.5 2000年 101.5 102.9 2001年 98.6 102.7 2002年 98.2 103.7 2003年 99.7 104.8 2004年 105.1 117.8 2005年 103.1 114.0 2006年 101.9 106.3 2007年 103 114.8 2008年 109.5 98.3 2009年 101.1 123.2 2010年 103.8 107.5 2011年 108.4 106.5 （八）房价上涨消弭双过剩---生产能力过剩和流动性过剩 钢铁水泥产能严重过剩 家用电器产能过剩 银行部门流动性过剩 试问：有多少东西是稀缺的？ 但房价过快增长累计金融风险。 （九）社会文化因素 在中国住房文化中，安土重迁和置业是最重要的两个特色。 安土重迁，意即安于故土，不轻易搬迁的意思。作为中华文化一种重要的特色，安土重迁体现出来的是黄土文明——农业文明——的特征。在以农耕为主的生产方式下，农业民族对土地的依赖远胜于游牧民族，上古时代黄河流域肥沃的土壤孕育了中华民族，也使中国人习惯于在故土从事周而复始的自产自销的农业经济，习惯于这种自然经济所带来的安宁与平静。“鸡犬之声相闻，民至老死不相往来”，就是安土文化最有代表的表现。在安土重迁文化影响下，整个房地产市场具有明显的区域性，整个房地产市场的要素不能自由流通。其他国家则不同，例如美国是一个迁移的民族，对美国人来说，如果我在纽约无法得到好的工作，我可以选择放弃，去波斯特、去费城或者去洛杉矶。他可以移动，一直到自己最好的选择。 对中国人来说是“无恒产者无恒心！”没有房产者社交会存在很大压力，老担心这个人会随时跑掉，租赁大家觉得不安定。 专题4：城市蓝线、黄线、绿线、紫线 蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 黄线—是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线 绿线，是指城市各类绿地范围的控制线 城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。 红线－－红线，包括用地红线、道路红线和建筑红线，对“红线”的管理体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。 用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。 开发建设这个地块的建筑小区时候，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。小区的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。 用地红线只是标注在红线图上，现场是看不到的。不过退界线就一目了然：小区的围墙就是退界线。 红线和退界线 * 如何分类、管理和控制，成为旅游业发展必须要面对的一个问题。 * * * * * 房地产业是一个产业链长，产业关联广泛，影响波及面广的产业。房地产业的发展需要国民经济绝大多数产业的支持，同时，房地产业的产品或服务也是国民经济绝大多数产业重要的生产要素。 尽管房地产业的产业关联非常广泛，但往往只有少数几个产业占主导地位。房地产业与这些产业的关联密切，依赖性强。房地产业与国民经济的协调必须处理好与这些产业的关系。其中，中国房地产业与金融保险业、公共管理和社会组织的关联关系尤其值得关注。 从投入结构看，中国房地产业更多的消耗第二产业产品即物质型产品，尚处于数量积累和扩张的粗放发展的阶段，这与中国当前正处在工业化的进程密切相关；而美日发达国家的房地产业具有明显的服务型的集约发展特征，主要消耗第三产业的产品或服务，已走向质量提升的阶段。 从分配去向看，房地产业所提供的产品或服务主要被第三产业部门所消耗，这是房地产业作为服务业的特性体现。但中国房地产业的发展仍明显存在工业化进程的痕迹，更多是为生产服务，也就是为经济的增长和扩张服务；而美日两国的房地产业更倾向于为生活服务，重点在整个经济发展质量的提升。 从动态变化来看，中国房地产业的发展趋势与中国经济结构调整和产业结构优化的方向表现出强烈的一致性，即服务化的趋势，包括房地产业消耗投入