房地产的现金流量及资金的时间价值剖析.ppt

房地产现金流量与资金时间价值 第一节 现金流量 一、现金流量的概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称～。 现金流出（Cash Output， CO）：流出系统的资金 现金流入（Cash Input， CI）：流入系统的资金 净现金流量＝CI－CO 对房地产开发投资，CI CO 第一节 现金流量 二、 现金流量图 是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 第二节 资金时间价值 一、概念 不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为～。 例：1000元存入银行，1年后本利为1120，120为增加值。也即是1000元在1年中的时间价值。就是在1年内让出了1000元货币的使用权而得到的报酬，这120是1000元在1年中的时间价值。 理解 1）随着时间的推移，资金的价值会增加。（资金增值） 2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 （从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作的必要补偿） 第二节 资金时间价值 一、概念 资金时间价值影响因素 投资利润率 通货膨胀率 风险因素 第二节 资金时间价值 二、利息与利率 利息：占用资金所付出的代价。 Fn＝P+In Fn－本利和；P－本金；In－利息 利率：在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与本金之比。 i＝In/P×100% 资金时间价值 二、利息与利率 　①利率的高低首先取决于社会平均利润的高低，并随之变动。 　　②在平均利润率不变的情况下，利率高低取决于金融市场上的借款资本的供求情况。 　　③借出资本要承担一定的风险，而风险的大小也影响利率的高低。 　　④通货膨胀对利率的波动有直接影响。 　　⑤借出资本的期限长短对利率也有重大影响。 资金时间价值 三、单利计息与复利计息 单利：In＝P×n×i “息不生息” 复利：In＝P[(1+i)n-1] “息生息” 资金时间价值 四、名义利率r与实际利率i 名义利率：指一年内多次单利时给出的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积。 名义利率=周期利率*每年的计息周期数 实际利率：指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。 复利计算时：名义利率因计息周期不同 名义利率≠实际利率 例：年利率12%，1000元，1年期。 两者关系： 资金等效值计算 资金等值概念 是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 或：与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值。 资金等效值计算 二、复利计算 1）P、 F 、 A三者两两之间的关系 P与F、F与A、P与A 2）只需记 P与A F=P（1+i)n F=A [(1+i)n-1]/i P=A[ (1+i)n-1]/i(1+i)n P=A1/(i-s) [1-(1+s) n/（1+i)n ] 第三节 资金等效值计算 三、复利系数的应用 主要是在房地产投资分析与评估中的应用