房地产价格基础知识剖析.ppt

学习目的 能力要求 任务1 认识房地产价格与房地产估价 一、房地产价格 1.什么是房地产价格？ 2.房地产价格是如何形成的？ 3.房地产价格都有哪些类型？ 一、房地产价格 温州热线房产：/ （一）概念 （二）特点 双重实体价格： 1. 房屋建筑物价格与土地价格的结合体。建筑材料的价格与土地的价格都会影响到房地产的价格。 2. 房地产开发、建设所耗费的社会必要劳动所形成的价值与土地使用权价格综合的货币表现。 （三）房地产价格的形成条件 1. 房地产的有用性----使用价值或效用 ----指房地产能满足人们的某种需要或欲望 2. 房地产的稀缺性 3. 房地产的有效需求 ----有购买能力支持的需要，不是有价无市，不但愿意购买而且有钱买。 课前提问 请简单介绍一下你所熟悉的一个楼盘的价格情况，分析其价格高低的原因，并对这个楼盘进行SWOT分析。 二、房地产价格类型 （一）按房地产价格成因不同划分 1. 市场价格 2. 成交价格 3. 理论价格 4. 评估价格 （二）政府对价格管理或干预的程度有关来划分 1、市场调节价：由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格 2、政府指导价：由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 3、政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价 请问：公房出售的标准价、成本价、新建的经济适用房、商品房各用什么价格？ （三）按房地产权属划分 1、所有权价格 2、使用权价格 3、其他权益的价格 （四）按使用目的不同划分 ――买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值 （五）按房地产公共价格管理划分 1、基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 2、标定地价：指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 3、房屋重置价格： 以上三种价格都是一种评估价格 （六）按房地产交易方式来划分――拍卖价格、招标价格、协议价格 （七）按商品房销售中出现的价格划分 1、起价：指所销售的商品房的最低价格 2、标价：报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格 3、成交价：商品房买卖双方的实际交易价格 4、均价：销售商品房的平均价格，有标价的平均价格和成交价格的平均价格 （八）按房地产的表示单位划分 ――总价格、单位价格、楼面地价 （九）按估价方法划分 1、收益价格：指采用收益法评估出的房 地产价格 2、比准价格：指采用市场比较法评估出的房地产价格 3、积算价格（成本价格）：采用成本法评估出的房地产价格 （十）按房地产拍卖中出现的价格划分 1、保留价：拍卖底价，是在拍卖之前确定的拍卖标 的可售的最低价格。如竞买人的最高应价未达到此价格，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。 2、起拍价：开叫价格，是拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。可以等于或低于保留价。 3、应价：竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格 4、成交价：经确认后的最高应价 （十 一）按付款方式不同而形成的价格划分 1.实际价格：指在成交日期时一次付清的价格 2.名义价格：指在成交日期时讲明，但不是一次付清的价格 （十二）按房屋的存在形式划分 ――现货价格（现房价格）和期货价格（期房价格） 期货价格＝现货价格-储存费用 （十三）按照房地产的存在形态划分 ――土地价格、建筑物价格、房地价格 1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：10000元/m2，8000元/m2，5000元/m2，其容积率分别是6、4、2。这三块地其他条件完全相同，假如你是购买者，你会购买（ ）。 A.甲 B. 乙 C. 丙 D. 无法确定 2、拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间在正常的市场情况下的大小关系为？ 3、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积 C.土地单价与建筑容积率 B.土地总价与建筑总面积 D.土地单价与建筑覆盖率 4、房地产之所以有高价格，其前提条件是？ 5、下列属于非收益权房地产的有（ ） A.私人宅邸 B.未开发的土地 C.政府办公楼 D.商务办公楼 E.教学、寺庙 6、房地产是因为具备了( )