第4章不动产投资市场剖析.ppt

主讲人：李军峰 第4章 不动产投资市场分析 4.1 不动产市场结构与运行规律 4.2 不动产投资市场定位与市场调查 4.3 不动产投资市场分析 4.1 不动产市场结构与运行规律 4.1.1 不动产市场概述 1. 不动产市场的概念 不动产市场——从事不动产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。一个完整的不动产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 （1）房产市场 通过买卖和租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去，就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。 买卖市场是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移的房产市场。 租赁市场是通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实现产权关系部分转移的房产市场。 （2）地产市场 地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。地产市场又可以分为三级市场。 ①土地一级市场——以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。 ②土地二级市场——土地或不动产开发市场，是不动产开发商或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发好的土地有条件地转让给其他使用者。 ③土地三级市场——土地使用者将自己拥有的土地使用权再横向进行转让、转租或进行抵押。 2. 不动产市场的特点 不动产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。 （1）市场信息不充分 市场 信息主要包括:供求信息、产品信息等。 由于不动产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及不动产投资规模巨大，不动产市场具有高度的垄断性，从而导致不动产市场信息在供给主体间的竞争不充分、不广泛。 （2）市场区域性强 表现为:不同地区市场发育和完善程度千差 万别;同一类型产品地域价差大;市场供求圈 小，市场辐射功能弱等。 （3）市场对商品短期供求变化反映不灵敏 房地产商品生产投资大、周期长。当市场 上出现某种房地产商品供大于求时，由于你已 经投人了大量资金，施工正在进行，而不可能 停止建设，因为一旦停建，将造成更大的损 失。 （4）市场垄断与竞争并存 房地产市场是一垄断竞争型市场。在我国 城市土地属于国家，土地使用权出让由国家垄 断经营。其出让方只有国家一方，但需求方可 能较多，需求各方就要通过竞争方式取得土地 使用权。 3. 不动产投资的市场参与者 不动产的开发建设过程、交易过程和使用过程内的每一项工作或活动都是由一系列不同的参与者来分别完成的。 （1）土地所有者或当前的使用者 在我国，土地属于公有，国家或集体是土地的所有者，政府垄断国有土地使用权出让市场。另外，土地的当前使用者也对有关土地交易有着至关重要的影响。 （2）开发商 小型不动产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着资本规模的扩大，这些开发商逐渐成为物业的拥有者或投资者，通过资本固化向中型、大型开发商过渡。 （3）政府及政府机构 从投资一开始，就不断和有关机构，如土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、不动产管理等部门打交道，以获取投资许可证、土地使用权证、规划许可证、施工许可证、市政设施和配套设施使用许可、销售许可证和不动产产权证书等。 （4）金融机构 不动产开发过程中需要两类资金，一类是用于支付开发费用的短期资金“建设贷款”，另一类是项目建成后用于支持置业投资者购买不动产的长期资金或“抵押贷款”。 （5）建筑承包商 承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。 （6）专业顾问 专业人员包括：规划师、建筑师、工程师、会计师、造价工程师、不动产估价师、经济师及物业代理、律师等。 （7）消费者或买家 每一个人和机构都是不动产市场上现实的或潜在的消费者。对投资者而言，其获取预期收益的大小，往往取决于消费者愿意支付的价格水平。 4. 不动产市场运行环境及其影响因素 不动产市场的运行环境——把不动产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。 （1）社会因素 包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素。 （2）经济因素 包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。 （3）政治因素 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。 (4)金融环境 指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。 (5)房地产法律制度环境 指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。 (6)技术环境 指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发