滁州市城市调研资料.doc

滁州城市进入研究报告 一、城市概况 2 二、滁州市宏观经济指标 3 三、滁州市区房地产市场分析 6 （一）滁州市区房地产市场版块划分 6 （二）滁州市商品房市场成交数据 7 （三）滁州08-12年房地产供需匹配指标 9 （四）滁州市区典型楼盘分析 10 四、滁州土地市场分析 12 （一）滁州市区历年土地成交年度数据分析 12 （二）滁州市区品牌房企拿地明细分析 12 五、滁州城市发展基调分析 14 （一）滁州城市规划发展方向 14 （二）滁州市产业结构及民营经济发展状况 15 （三）滁州房地产市场发展水平概述 16 六、滁州城市进入策略总结 17 （一）城市特点 17 （二）结论 17 （三）建议 18 滁州城市进入研究报告 一、城市概况 图1 滁州市行政区划图 滁州安徽省省辖市，位于皖东江淮之间，与南京市山水相连，是南京一小时都市圈主要成员和皖江城市带承接转移示范区重要一翼。全市土地总面积1.33万平方公里，全市户籍人口452.9万现辖琅琊、南谯2区天长、明光2市来安、全椒、定远、凤阳4县。 二、滁州市宏观经济指标 图2 滁州市2008-2012年GDP对比图 2008-2012年5年期间，滁州市国民经济生产总值保持平稳较快增长，按可比价格计算，年均增长幅度均在10%以上，2012年，滁州市GDP为971亿元，在安徽所有地级市当中位列第五，按常住人口计算，人均GDP为21482元。 图3 滁州市2008-2012年人口对比图 从图3可以得出，滁州市近5年户籍人口变化幅度很小，而与大多数安徽其他地级市情况类似，由于本地人口外溢，常住人口较户籍人口有一定缺口，以2012年为例，滁州市当年常住人口比户籍人口少了57万人。其中，非农业人口99.86 图4 滁州市2008-2012年固投、房投对比图 滁州市2012年相对于2008年固定投资额增长了145%，房地产投资增长了400%，房地产投资额增长迅速，从房投/固定投比这一指标可以看出，由2008年的12.78%增加到2012年的26.04%，增长了13个百分点，2012年滁州市房投固投比在安徽省地级市中仅次于黄山市，在一定程度上呈现出投资较热苗头。 图5 滁州市2008-2012年地方财政收入对比图 滁州市地方财政收入稳步增加，公共服务支付能力不断加强，2012年地方财政收入达到97亿元，可以预见，2013年当地财政收入将突破百亿大关。 表1 滁州市2008-2012年三产比例 三产 比例 2008 2009 2010 2011 2012 23.7：42.9：33.4 23.3：45.5：31.2 21.3：49.2：29.5 20.4：51.7：27.9 19.8：52.3：27.9 由表1可知，滁州市三产比例中第一产业比例在不断下降的同时仍然处于较高水平，第二产业为当地支柱产业，第三产业比例有待进一步提高。 三、滁州市区房地产市场分析 滁州市下属县（市）房地产开发水平较低，不符合我司目前发展战略，此类区域本报告不作为重点，以下主要以滁州市主城区为研究对象，对当地房地产市场进行梳理。 （一）滁州市区房地产市场版块划分 1.琅琊新区版块 琅琊新区是滁州市大滁城建设的一部分，是琅琊区未来的行政中心所在地，同时也是琅琊区重点发展区域。规划范围为北到世纪大道（北外环），南到清流河，西至西涧湖（城西水库），东至菱溪路，用地面积约12.1平方公里。滁州经济技术开发区为国家级经济技术开发区是国家级皖江城市带承接产业转移示范区的首选区，是滁州市大滁城建设的重要组成部分。开发区总体规划面积60平方公里，目前建成面积约40平方公里 图6 滁州市2008-2012年房投增幅与商品房销售额增幅对比图 由图6可以总结出，滁州市房投增幅与商品房销售额增幅基本上呈现反方向变化趋势，一高一低，相对而言，商品房销售额增幅波动更为明显。 图7 滁州市2008-2012年房价与收入增幅对比图 滁州市2009-2010年之间，商品房成交均价增幅高于人均可支配收入增幅，房价收入比不断升高，到了2011年之后，人均可支配收入增幅超过了商品房成交均价增幅，特别是在2012年，这一点表现得更为显著，这表明滁州市商品房市场整体趋于平稳发展。随着当地老百姓收入水平的不断提高，购买力加强，住房需求会进一步得到释放。 （四）滁州市区典型楼盘分析 表4 滁州市区典型楼盘相关信息 楼盘名称 版块 物业形态 总建面 （万㎡） 容积率 开发商 售价 （元/㎡） 开盘时间 宇业天逸华府 城南新区 高层 9.64 2 滁州市宇达物业开发有限公司 4300 2010-6-28 左岸香颂 城南新区 高层、商业 25.49 2.6 安徽三巽房地产开发有限公司 高层4300 2011-6-5 高速东方天地 城南新区 小高层、高层、公寓