租赁合同相关法律2014-4-9 22.39.47.ppt

采辰集团  * 企业基础法律知识培训 ---租赁相关法律知识 学习目的 通过学习房屋租赁相关法律，让大家掌握租赁合同的法律要件、风险因素，规避公司经营风险。 《合同法》第十三章 租赁合同 第一部分：租赁合同 租赁合同的概念： 租赁合同，是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。 租赁合同的内容： 当事人姓名或者名称及住所 房屋座落、面积、装修及设施状况 租赁用途 租赁期限（★不得超过20年） 租金及其支付期限、支付方式 房屋的修缮责任 转租的约定 变更和解除合同的条件 租赁双方的权利与义务 当事人约定的其他条款 第二部 租赁合同中常见法律 问题 租赁期限 房屋的修缮责任 转租 合同的终止 装饰装修 保证金 案例 小王与小李签订了一份房屋租赁合同，合同约定，租赁期限为6个 月，合同到期后，俩人未重新签订房屋租赁合同，但小李仍在继续使用房屋并交纳房租，小王也未提出异议，一年后，小王想把房子收回自住，问： 小王与小李的房屋租赁合同是否必须采用书面形式，不采用书面形式，会有什么法律后果？ 合同到期后，两人未续约但继续履行权利义务，是否合法？ 小王可以采取什么方式收回房屋自住？ 租赁期限 不满6个月 可以不签订书面租赁合同 6个月以上不超过20年 应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限视为不定期。 法律后果：不定期租赁合同，当事人可以随时解除租赁合 同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人 。（《合同法》第二百三十二条） 房屋的修缮责任 住宅用房：自然损坏或合同约定由出租人维修的，由出租人负责维修，不及时修复、致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。 生产、经营用房：修缮责任由当事人在合同中约定。 相关法条： 第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。 三. 转租 必须征得房屋出租人的同意，否则出租人可以解除合同 转租期限不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外 转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止 案例：甲房地产公司拥有一栋写字楼，该写字楼未取得建设工程规划许可证，乙公司承租该写字楼中的23层用于办公，租期2年，1年后甲乙双方发生纠纷，乙诉至法院要求解除合同，并称：该物业属于违建工程，因此不需要交纳租金，要求甲返还已交纳的租金，请问： 1.甲以未取得建设工程规划许可证的物业签订的出租合同是否有效？ 2.如果甲在一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证，该租赁合同是否有效？ 3.乙是否有权要求甲返还租金？ 四. 合同的终止 自然终止：合同到期，自然终止，承租人需续租的，应在租 赁合同期限届满前三个月提出，是否续租，由出租人决定 人为终止： 标的物不合格： ①未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设②未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑 （注：合同无效，按约定的租金支付房屋占用使用费） 承租人原因：①擅自转租②擅自转让、转借、私自对调③擅自拆改结构或改变房屋用途④无正当理由，拖欠租金6个月以上的⑤利用承租的房屋进行违法活动⑥故意损坏房屋的 五. 装饰装修 未经出租人同意 经出租人同意 承租人负担 合同有效 合同无效 未形成 已形成 由承租人负责拆除 按过错承担责任 未形成 已形成 出租人同意利用的，折价；不同意利用的，承租人拆除 出租人同意利用的，折价，不同意利用的，双方按过错分担现值损失 注：租约中可规定：①装饰装修扩建需经出租人同意；②费用承担；③新增部分的归属；④约定退租时房屋返还状态。 六. 保证金 《广东省城镇房屋租赁条例》和《深圳经济特区房屋租赁条例》规定，房屋租赁保证金不超过三个月租金之和，保证金返还方式可自由约定。 * * *