房地产、建筑基础知识教材.doc

第一章 房地产基本概论 第一节 房产与地产 一、房地产的概念 1.房地产的概念 房地产是房产和地产的总称， 房地产也称不动产，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。 房地产在物质上有三种存在形态： 单纯的土地 单纯的房屋 土地房屋的综合体 2.房地产的特点 特点：位置的固定性；地域的差别性；房地产的高值耐久性；房地产的增值保值性。 （1）房地产位置的固定性 土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到的地理位置的制约和影响。 （2）房地产地域的差别性 房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。 （3）房地产的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。 （4）房地产的保值和增值性 房地产商品在国家政治、经济形势稳定情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市的土地性质决定的，土地的有限性和不可再生性是城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，是房地产产品价格呈上升趋势. 3.房地产的分类 ●按用途分 （1）住宅用房地产：住房 （2）生产用房地产：工厂厂房 （3）经营用房地产：商场 （4）行政用房地产：各大部委 （5）其他专业房地产：医院、学校 ●按收益性划分 （1）收益性房地产 （2）非收益性房地产 ●按市场性划分 （1）出售的房地产（2）出租的房地产（3）营业的房地产（4）自用的房地产 ●按开发程度划分： （1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农田； （2）毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地； （3）熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地； （4）在建工程 ：指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产、该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； （5）现房：地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，可能是新的，也可能是旧的； ●按土地使用权出让年限划分： （1）居住用地：（70年）； （2）工业、教育、科技、文化、卫生、体育：（50年）； （3）商业、旅游、娱乐：（40年）； （4）综合或其它：（50年）； 土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签定土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）。须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。” 这个最高年限是一次出让签约的最高年限。土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以继续中申请使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。 3．房地产业的概念和内涵 房地产是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。房地产业是一个巨大的产业体系，房地产业的主要内容是： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发和建设； （3）地产经营：包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； （4）房地产经营：包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； （5）房地产中介服务：包括咨询、估价、测量、服务、律师、公证等； （6）房地产物业管理服务：包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； （7）房地产金融：包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 4．房地产业的发展前景 房地产业一直以来做龙头产业受到举世瞩目的关注。住宅建设是房地产业的主流，而且住宅产业的发展将对推动国民经济的增长起到愈来愈明显的作用： ●城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求 ●流动人口的增长对住宅形成巨大的需求 ●居民消费结构变化形成对住宅的需求 ●旧城改造的速度加快，安置居民住宅大量需求 ●深化改革与市场发展刺激了对住宅的需求 A．政府行为：扩大内需，深化住房改革制度； B．取消福利分房，实行住房分配货币化； C．开放二手市场，以存量房流动带动住房消费； D．下调存贷利率，吸引大量投资性及消费住房的积极性； E．下调税费，出台相关政策、法规，刺激住房消费。