房地产开发与经营(专)离线作业教材.doc

浙江大学远程教育学院 《房地产开发与经营》课程作业 姓名： 宣旺全 学 号： 714130328040 年级： 14秋 学习中心： 诸暨学习中心 ————————————————————————————— 第一章 绪论 一、名词解释 1、房地产 答：房地产是指土地及其固着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。 2、房地产业 答：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。 3、房地产开发与经营 答：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 二、问答题 1、房地产、房地产市场有哪些特征？ 答：房地产有8个特征： （1）位置固定性； （2）异质性； （3）使用长期性； （4）投资大、开发周期长； （5）保值增值性； （6）价格易受周围环境影响； （7）受国家政策影响； （8）变现性差。 房地产市场有5个特征： （1）房地产市场是房地产权益交易的市场； （2）房地产市场交易形式多样； （3）房地产市场是典型的区域性市场； （4）房地产市场是不完全竞争市场； （5）房地产市场的变化具有周期性。 2、房地产开发与经营有哪些特点？ 答：（1）房地产开发经营难度较大。 （2）房地产开发与经营风险较大。 （3）房地产开发与经营政策性强。 （4）房地产开发与经营专业性强。 3、房地产开发与经营有哪些形式？ 答： （1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发； （2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发； （3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。 房地产经营的形式： （1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营； （2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等； （3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 4、房地产开发与经营的主要程序？ 答： 答： 答： 答： 答：房地产市场的特征主要表现在以下几个方面： （1）竞争的层次性； （2）供给缺乏弹性； （3）区域的分割性； （4）区域内的垄断性； （5）循环性； （6）开放性； （7）反经济循环现象； （8）双重性。 2、简述房地产市场的基本要素 答： 房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。供应方包括土地供应方(中央政府和地方政府)、房屋供应方(房地产开发商)以及资金供应方(金融企业)。 房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。在我国，地产商品主要是指土地使用权。 房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。 3、简述影响房地产需求和供给的因素 答： 答： （2）约束机制 通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。 （3）中介机制 促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。 （4）竞争机制 竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。 三、论述题 如何理解房地产市场的特殊性？ 答： 房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息不对称、垄断的市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。 房地产市场的不完全竞争性，房地产市场的信息不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。 由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。房地产需要有金融企业参与资金融通，才能顺利完成交易。另外，房地产中介机构作为房地产交易的一种“润滑剂”，了已成为房地产业不可缺少的组成部分。 房地产产品具有固定性，在交易过程中与一般商品不同，因而需要运