房地产企业内控调查和实地调查程序教材.doc

内控调查和实地调查程序 一、注重实地调查 （1）查看项目：到企业的开发项目地进行实地察看和了解，重点察看和了解三个方面： ①开发项目的完工程度：是在建还是已竣工；在建的工程量；竣工后是否办理结算手续，是否交付使用，属滚动开发的项目共有几期，各期进展状况。 ②开发产品的类型和用途：是商品房还是商铺门面；是销售还是用于经营、抵债、自用、出租等。 ③核实开发建设用地的情况，分清是自用还是转让及土地来源情况。 ④核实商品房及商铺的户数和建筑面积。 （2）查售楼部： 通过查售楼部掌握第一手销售资料，售楼部是销售楼盘的主要场所，各种销售信息汇总在这里，然后再传递到财务部。售楼部资料主要有商品房的平面图、模型、建筑面积、可售面积、预收房款、销售合同、已售面积等，重点核实预收房款、销售合同、可售总面积、已售面积，了解实际销售情况。 （3）查相关资料，检查时要求企业提供账外资料，如：开发项目立项批复、规划许可证、用地许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证、建安合同、工程结算书、房屋预售许可证、售房合同、工程验收备案证、房产测绘报告等。 房地产企业开发审批过程及批件（补充） 立项审批 由公司向建委提出立项申请，建委与发改委会签审批文件，公司凭立项文件，向发改委申请投资计划 立项批复 规划审批 由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理“两证一书” 即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图） （1）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证 （2）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同 （3）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证 （4）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据 ) 施工审批 房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责 （1）建委颁发的施工许可证 （2）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出 销售审批 依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》 （1）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据 （2）企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。 （3）规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日） （4）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表 产权审批 商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证 房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据 （4）查银行资金往来，由于房地产开发企业多为独资、合伙、参股经营，资金掌握在负责人及其少数亲信手中，基本账户、一般账记都很少用于资金进出，周转资金主要是以其法人或其他人员身份办理信用卡，生产经营活动资金以卡结算，账面不反映企业的现金流量，因此，对房地产检查时除掌握企业的基本账户、一般账户外，还应掌握其银行信用卡账户，掌握资金的总量和流向，从中发现问题和寻找线索。 账务和销售台账检查程序 二、经营收入的检查 1、“预收账款”不及时结转销售收入或不结转预计利润 　 将预收账款的贷方明细与房屋销售合同进行比对，以确定是否有预收账款不及时结转收入的情况。 2、分解售房款 　 房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价外费用，包括收取的小房款、停车位款等。而有些单位采取分解售房款的形式，将小房款、停车位款等款项不按规定计入经营收入，而计入往来款项，造成少缴营业税和企业所得税 。 价外费用也是企业分解售房款的内容 国税发〔2009〕31号第五条规定， 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行 3、以物易物少记收入 　 房地产业中以房换地或以房抵债等销售房产形式普遍存在，换取土地或抵偿债务均为销售房地产取得收入的不同形式，应按照市场销售价确认收入申报缴纳营业税、企业所得税。一些房地产开发企业往往采取直接冲减成本或者长期挂往来账的形式隐瞒收入，逃避税款。 3、以物易物少记收入 　 如对某房地产开发公司进行检查时，发现该单位资金相当困难，而与某建筑公司的往来账户“应付账款”却一次性付清了所欠工程款，应进一步检查。 4、实现销售不及时确认收