浅析宏观调控下的连江县房地产税收教程.doc

浅析宏观调控下的连江县房地产税收 自1998年我国住房制度改革以来，我国政府正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放随着人民消费水平及城市化进程的不断提高，我国房地产业进入了快速发展时期 2003年起，我国房地产规模和建筑面积开始逐年递增，房地产开发数量和投资量渐渐达到了空前规模，但房地产业白热化发展的同时也带来了一系列的社会问题，如住房供应结构不合理，两极分化矛盾突出等，为抑制房地产业的过快发展，保障房地产市场的健康稳定，我国于2009年底开始大力出台调控措施，限制投资投机购房需求，调控住房的消费结构，在此背景之下，连江县的房地产业税收也出现了相应的变化，本文试选取具有典型代表意义的相关房地产业经济数据变化进行浅析，来探讨国家宏观调控政策对我县房地产行业经营及税收的影响，并提出几点改善思路，望能给政府相关部门带来些许启发。 连江县基本经济情况介绍 连江县历史上是农业经济县份，以种植业、养殖业和捕捞业为主的第一产业，曾经在国民生产总值中占据主导地位。改革开放期间连江被国务院确定为第一批沿海开放的县份，水产业逐渐发展为连江的传统支柱产业，比重直线上升，连江也顺之成为福建的水产大县，2011年全年水产品总产量71.95万吨，加工量40.6万吨，加工产值高达39.2亿元。除水产业之外，连江也素有“建筑之乡”的美称，目前我县现有建筑施工总承包企业16家，从事建筑业人数达6万多人，2011年全县资质等级以上的建筑企业完成建筑业总产值已达到83.61亿元。近年来，连江县紧抓海峡西岸经济区建设的机遇，锐意进取，经济发展水平不断提升，（见表一），收入。表一： 2003-2011年连江县地区生产总值（GDP）一览表 单位：亿元 房地产投资逐年攀升房地产业呈现出高速发展的态势2003至20年全房地产投资总额达亿元,年均增长高于同期GDP年均增速个百分点占固定资产投资总额的%。 表二： 2003-2011年连江县房地产投资额及固定资产投资额一览表 单位：亿元 2003年至2011年，受益于稳定的国内经济增长、投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良备注：商品房销售额单位为亿元，销售面积单位为万平方米 表四： 2003-2011年连江县房价情况一览表 单位：元/平方米 房地产行业的迅猛发展带动了我县房地产企业队伍的不断壮大，截止2012年6月，我县在册登记并正常纳税的房地产企业共有80家，均为查账征收企业，其中56家企业所得税为地税管征，从所处位置上看，8成以上房地产企业位于城关、敖江及琯头地区，与我县房地产市场的发展情况基本相符；从注册登记类型上看，房地产企业中属于国有企业的仅占2家，港澳台等外资企业3家，其余均为内资私营企业，从侧面说明了当前房地产行业引起了大量开发商的青睐，投资建设的核心力量主要掌握在私企手中。2011年我县地税部门共计入库税收11.22亿元，其中房地产业贡献5.65亿元，占全年总收入50.36%（见表五），税收收入（含耕契两税）前二十名中，13家为房地产企业，入库税收5.43亿元，其中新龙芝房地产开发有限公司还入选了2011年福建省纳税百强企业，排名全省第75位。2012年，我县共有24家企业入选福州市重点税源企业，其中11家为房地产企业。 表五： 连江县2011年地税税收收入主要构成表（按行业） 单位：亿元 三、房地产宏观调控始末及对连江县房地产行业及税收的影响 国家政策对规范房地产市场，调整市场结构与产业结构，平抑市场价格具有深远的影响，目的是完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平的迅速提高国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年) 的普通住房对外销售的，免征营业税。个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。2010年10月11日至2010年12月31日，福州市行政区域内户籍居民同一购房家庭，只能在福州市五城区新购买一套商品住房；对在福州拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭，暂停其在福州市五城区继续购买商品住房。，土地增值税和个人所得税属于直接税营业税、城建税、教育费附加、印花税和契税属于间接税。 税种 征税对象 开发环节 耕地占用税 占用耕地 流转环节 营业税及附加 建筑业、房地产转让、房地产出租 　 土地增值税 转让房地产取得的增值额 　 印花税 房地产转让及租赁签订的凭证 　 契税 房