珠江新城公寓市场调查材料.doc

珠江新城板块 公寓市场调查报告 目 录 一．公寓市场概况 2 二．珠江新城公寓市场特征 2 三．珠江新城板块公寓经营情况 3 1.分布情况 3 2.产品结构 5 3.客户群定位 5 4.功能定位 6 5.销售价格 6 6.市场回报率 7 7.装修标准 7 8.经营模式 10 9.物管服务 10 四．市场小结及趋势分析 11 前言：随着珠江新城CBD的规划与建立，各大超甲级写字楼、大型商业体、豪宅、顶级酒店的火热建设与进驻，“公寓”此种产物自然也随市场再度炒作与活跃。 一．公寓市场概况 随着开发进度的加快，近几年珠江新城里公寓类产品不断出现。目前，珠江新城板块已有领峰W公寓、朱美啦公寓、富力威尔斯公寓等在售公寓项目，以及铂林国际公寓、富力爱丁堡公寓、嘉裕礼顿公寓等多个已经入住的公寓项目，再加上较早期的星汇园、凯旋新世界等项目，珠江新城板块的住宅项目已成为高端住宅项目的主要集中区域，也是众多投资者的首选区域。 二．珠江新城公寓市场特征 总体来讲，珠江新城的公寓市场呈现以下特征： 1.公寓作为投资性产品已被市场认可 随着早两年珠江新城大批涌现的公寓炒热，公寓这种投资型产品已让市场上的客户充分认识，加之近两年珠江新城的楼价迅速飙升，令前两年早一批的公寓投资客尝到了甜头。公寓作为投资型产品，就犹如股票、基金一样在投资市场上得到了追捧。 2.珠江新城的建设与投入使用，拉升公寓的升值前景 今天的珠江新城已不象早几年凭着CBD规划的想象空间在市场上吹嘘，随着珠江新城各大项目的落成及进驻，已让市场看到珠江新城正以飞速发展，升值潜力不可低估。特别是跨国企业领事馆、国际级酒店巨无霸的进驻，更让公寓的投资前景从想象走向现实，并不断体现其辽阔的升值前景。 3.经济的逐步向好，直接刺激公寓这种投资型产品的迅速炒热及拉升 服务式公寓的发展前景与广州市作为一个国际化大都市有着十分紧密的联系。08年的经济危机确实令公寓这种投资产品一定程度上受挫，但随着年后经济及楼市的回暖，珠江新城公寓市场的回升速度及反应非常快。 三．珠江新城板块公寓经营情况 1.分布情况 公寓产品在珠江新城早有出现，如早期的凯旋新世界、双城国际以及星汇国际均是珠江新城较为早期的公寓物业。随着珠江新城CBD的不断发展，区域不断有新的公寓落成，西区，如爱丁堡国际公寓、嘉裕礼顿阳光等 2.产品结构 珠江新城公寓产品一览（表一） 项目名称 领峰W公寓 朱美拉公寓 星汇云锦 铂林国际公寓 嘉裕礼顿公寓 富力史丹尼国际公寓 富力爱丁堡国际公寓 富力威尔斯商务公寓 产品性质 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 投资型公寓 酒店式公寓 写字楼公寓 写字楼公寓 写字楼公寓 户型 单间、一房、两房 单身公寓 一房 小复式、单身公寓 单身公寓、一房 单身公寓 一房-三房 单身公寓、小复式 产品面积 40-120㎡ 50-60㎡ 87－97㎡ 30－60㎡ 40-60㎡ 40—67㎡ 89-187㎡ 50-60㎡ 目前区域内的公寓产品主要以一房和单身公寓为主，面积集中在50-97㎡为主；而近期在售的领峰W公寓及星汇云锦均因针对高端的商务人士，则以80-90㎡左右的舒适型一房单元作为主力户型。 3.客户群定位 珠江新城公寓客户群一览（表二） 项目名称 领峰W公寓 朱美拉公寓 星汇云锦 铂林国际公寓 嘉裕礼顿公寓 富力史丹尼国际公寓 富力爱丁堡国际公寓 富力威尔斯商务公寓 产品性质 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 投资型公寓 酒店式公寓 写字楼公寓 写字楼公寓 写字楼公寓 主力买家 高端投资者、外籍人士 高端投资者、外籍人士 高端投资者 高端投资者 高端投资者 高端投资者 高端投资者 高端投资者 主力租客 高端外籍商务人士、外国官员 高端外籍商务人士、外国官员 高端外籍商务人士、外国官员等 商务人士、白领、留学生等 商务人士、白领等 中型公司、企事业单位 日韩人士 欧洲人士 商务人士 创业型公司、商务人士 买家方面：目前珠江新城板块公寓产品的买家多是看中CBD的发展前景、追求高回报率的高端投资者。而近年随着对外籍人士购买房产的政策不断放宽，外籍人士在珠江新城购买公寓产品的比例亦有所增加。 租客方面：随着总部经济发展的需求，到广州工作、居住的外籍人士也越来越多，现时珠江新城公寓产品租客多为较高端的外籍人士。该类型外籍人士对居住环境都有着较高的要求。一般来说，交通时间成本、外籍人士聚集区域、小区内部环境、服务配套，以及装修风格均为综合考虑的要素。 4.功能定位 目前板块内公寓产品功能定位方面主要分酒店式公寓与写字楼式公寓两类。 ●酒店式公寓 酒店式公寓大多数都是以住宅性质报建的，实质上与普通住宅没有什么区别，使用期限为70年。 另酒店式公寓主