转型时代房地产金融新思维教程方案.pptx

转型时代房地产金融新思维 张保国 长富汇银投资基金管理有限公司 总裁 2014年9月 2013年度最佳人民币房地产基金TOP10 中国最佳风控管理基金 中国优秀本土房地产基金管理机构 目录 一、经济存下行压力 二、行业迎来转型期 三、基金应对新思维 一、经济存下行压力 二、行业迎来转型期 三、基金应对新思维 经济存下行压力 8 月份的经济数据显示微刺激政策效应减弱带来的影响比我们先前预期的要更为严重，其中尤以工业增加值最为明显。2014年8月份，规模以上工业增加值同比实际增长6.9%（以下增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率），比7月份回落2.1个百分点。进入二十一世纪以来，该月度数据低于6.9%只出现过三次，其中两次出现在国际金融危机爆发的2008年末，一次出现在美国互联网泡沫破裂后的2002年1-2月。 工业增加值数据大幅低于预期，一方面缘于去年同期高基数，但另一方面缘于经济内生下行压力较大。 发电量和用电量作为经济运行的先行指标，受市场需求增长乏力等因素影响，全社会用电量和发电量增速出现较快回落。宏观经济仍有下行风险。 外围面 图1 GDP增速持续下滑 图2 工业增加值跌幅超预期 图3 用电量出现较快回落 政策效应退潮，基建投资增速回落。房地产业投资继续处于下行趋势，基建投资方面受制于财政支出节奏放慢和表外业务收缩，投资也开始小幅下滑，投资增速下滑给经济带来的下行压力仍然较大。 7月和8月实际消费增速相对平稳。反腐加码和经济下滑会给消费带来不利影响。珠宝类、与房地产相关产业链（如建材、家具业）以及汽车行业消费继续下滑。我们认为随着经济继续走弱，实际消费或将下行。 下半年起，外贸很难一枝独秀。欧美日占中国出口超50%（含香港的转口贸易），其需求对中国出口起着决定性作用。美国虽在复苏，但欧、日经济停滞或衰退将对我国出口和整体经济产生较大冲击。 8月经济数据总体表现不如人意：需求方面消费、出口略有放缓，投资持续下滑。 内需不足仍是当前经济的主要问题，拉动经济的“三架马车”均存在下滑趋势。当前房地产投资持续回落对经济增速下行的负面影响将逐渐显现，四季度经济增长继续承压。 外围面 图4 固定资产投资增速持续下滑 图5 消费增速保持平稳 图6 出口增速略有放缓 经济存下行压力 8月新增信贷较7月份明显改善，但M2和社会融资规模大幅低于预期。 资金面虽然较紧，但当前政策大规模放松可能性依然不大。李克强总理在达沃斯论坛上强调增长目标的弹性，显示出政府对经济容忍度尚可，政府可以在增长和结构调整中偏向后者。 但定向政策及窗口指导会不定时推出，保证全年增速不会出现大幅度的调整。 外围面 图7 M2增速大幅下降 图8 社融增速出现下滑 图9 社融增速新增构成 经济存下行压力 美国：经济稳步增长，GDP、耐用品订单和消费者信心超市场预期，美国经济仍处在强势复苏趋势之中。 外围面 欧元区与日本经济处于停滞或衰退阶段。在金砖国家中，俄罗斯、巴西和南非的经济均表现不佳。 图14 美、日、欧经济表现 图15 金砖五国经济表现 俄罗斯：遭新一轮制裁，下行压力可能增大； 巴西：连续两个季度GDP下滑，呈现经济衰退迹象。 南非：自11年初开始即成明显下滑态势，2季度环比增长已经跌至1%。 经济存下行压力 外围面 图16 美元指数加速强势上涨 月K线 图17 美元指数加速强势上涨 日K线 图20 新兴市场货币指数加速下跌 图19 韩、台、印等新兴市场资金出现流出 图18 中国已现资金加速流出迹象 美元进入强势升值周期。从5 月初至今，美元指数涨幅已经超过6%。主要支持来自三个方面：美国的增长前景相对更好、美国的宽松货币政策率先退出以及地缘政治问题带来的避险需求。我们认为，未来一年内，美元指数有望继续升至90（对应涨幅约为10%），但仍存上行可能。 新兴经济体面临资金流出风险。美元强势升值已经导致资金流出新兴市场，新兴经济体的潜在风险不能排除。9月以来，除香港之外，其他亚洲新兴市场的资金流动状况趋于恶化，国际资金正在从亚洲市场撤离，可能加剧国内房地产市场调整和企业去杠杆压力，这就要求房地产开发企业做好流动性规划与管理。 经济存下行压力 二、行业迎来转型期 一、经济存下行压力 三、基金应对新思维 并不悲观 行业迎来转型期 图21 新建房屋价格变化 图22 二手房屋价格变化 图23 房价环比下降城市数 图24 房地产开发投资额 图25 各月购置土地面积 图26 房屋新开工面积 图27月商品房销售面积 图28 月商品房销售额 图29 国房景气指数 2014年上半年地产行业景气度下滑超预期。销量持续低迷，新开工开年超过20%的跌幅也属历史罕见，投资增速单月已下滑至10%附近。 8月份百城房价指数，环比上月下跌0.59%，连续第4个月下跌。从涨跌城