店铺选址(101页)分析.doc

店铺选址特点分析 目 录 一、国际一线品牌选址揭秘商铺选址的商圈分析哈根达斯选址超市进场选址宝典世界零售巨头的选址准则国际一线品牌选址揭秘 在中国的奢侈品消费人群急剧增加的同时，越来越多的国际一线奢侈品品牌加快了进入北京市场的步伐：卡地亚计划不久在中国开设的店面要达到30家，普拉达计划到2008年在中国内地开店30家，阿玛尼集团计划到今年年底在中国的专卖店和非专卖销售网点将分别增至40家和 35家……在全球，约有200个国际一线奢侈品品牌，有相当一部分会进入北京，这给一些新商业地产项目带来了机遇和挑战。然而，如何破译它们选址的“密码”则成为地产商“战无不胜”的利器。 　　中国：奢侈品消费的新殿堂 　　奢侈品（Luxury）在国际上被定义为“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品”，又称为非生活必需品。比如箱包类的全球顶级品牌路易·威登，曾是拿破仑皇后的专宠。夏奈儿、迪奥、纪梵希、欧米伽等品牌旗下更是拥有诸如戴安娜王妃、麦当娜、奥黛丽·赫本、舒马赫等国际重量级人物。 　　据报告显示：目前，中国的奢侈品市场每年销售额为20多亿美元；预计从现在到2008年，年增长率为20%；到2010年，中国将有2.5亿消费者有能力购买奢侈品，将近目前数字的17倍；到2015年的年增长率为10%，届时，销售额将超过115亿美元，奢侈品消费总量将占全球的29%。中国正日趋成为奢侈品，尤其是国际一线品牌（国际一线品牌的参考价格标准是：如单瓶面霜1000元人民币以上，一套西服或女晚礼服10000元人民币以上)的新殿堂。 　　中国奢侈品市场的繁荣在给各大奢侈品品牌带来可观利润的同时，也加紧了它们在中国发展的步伐。正如欧米茄中国区副总裁卢克勤所言，“在欧米茄的全球市场排行榜上，2005年中国已取代日本成为全球第一大国”。而仅2005年一年，以首饰著称的时尚品牌卡地亚在中国的收入则翻了一番，公司计划不久之后在中国开设的店面要达到30家，从而使中国成为仅次于美国的第二大卡地亚市场。高档服装生产企业杰尼亚集团公司首席执行官保罗·杰尼亚在2005年5月16日于北京举办的《财富》全球论坛文化圆桌会议上也表示，“中国已成为‘杰尼亚’品牌继美国、日本、意大利、西班牙之后的第五大销售市场。” 在中国的奢侈品市场高速发展的同时，全球的奢侈品销售额却在不断下降。全球各大奢侈品公司都希望能利用过去10年内在中国小规模、试探性的投资，在现阶段有不俗的表现，加快了在中国迅速扩张的步伐。于是，继纽约、巴黎、香港、伦敦和悉尼这五大“奢侈品朝圣地”之后，中国的上海、北京也日趋变成新的奢侈品集聚地。阿玛尼、卡地亚……奢侈品牌蜂拥进入火热的中国市场，各奢侈品集团加大了在中国开设专卖店的步伐。普拉达计划到2008年在中国内地开设30家店；3月27日，意大利顶级时装品牌阿玛尼集团（Armani）在米兰也宣布，集团将在中国市场继续拓宽销售渠道，新增销售网点，争取今年在中国的销售额比去年增加40%，达到1.13亿欧元。该集团高层人士表示，到今年年底，阿玛尼在中国的专卖店和非专卖销售网点将分别增至40家和35家。 　　北京:国际一线品牌的新巢穴 　　目前，在中国的奢侈品消费人群急剧增加的同时，越来越多的奢侈品品牌加快了进入北京市场的步伐。从去年起，这个速度明显在提高。然而，它们在北京寻找店面却遭遇了重重困难。这给一些新商业地产项目带来了机遇和挑战，于是出现了年年都有号称要汇集“全球顶级品牌”的商业项目破土动工，出现了一些把其商业部分锁定为“国际一线品牌”的项目，诸如新三里屯、银泰中心“Park Life”、华贸中心、金融街购物中心等。但在北京，目前真正能称为“顶级”的购物场所依然屈指可数。除了已经形成人气的王府饭店、国贸商城、燕莎、赛特、东方广场等外，鲜有新项目可以与它们项背。 　　“在中国开店肯定能赢利。”作为全球奢侈品行业老大LVMH 集团旗下的首席品牌的操盘手，路易·威登全球总经理Serge对北京的高端消费能力毫不怀疑，他曾坦言，只苦于找不到更多适合顶级消费群体的环境。无独有偶，著名珠宝品牌梵克雅宝进入北京前经过了多年的市场观察，最终落户国贸商城，其亚洲区总经理也表示，在北京发展，最大的难题在于开店选址。 现在LV这些品牌在国贸的店面已经显得比较局促，他们需要新的店面扩展业务，王府饭店早期的进入者也面临这样的问题。目前，在新的国际一线品牌不断进入北京的同时，一些早期进入的品牌也在北京进行新一轮选址，扩大原有的规模，国贸商城和王府饭店等物业的面积局限性已经日益明显。 　　面对极大的商机，高档商业物业市场既面临机遇，又面临挑战。多数项目都把定位锁定为国际一线品牌。位于CBD区域的双子座大厦其商业部分，最早的定位便是要引进国际一线品牌，