聊城商业综合体可行性专题调研教材.doc

聊城商业综合体 可行性专题调研报告 前 言 聊城为著名的江北水城，国家历史文化名城，位于山东西部，南临黄河，东靠济南，北接德州，南壤河北，是冀鲁豫三省交界处的区域性中心城市，繁荣昌盛达四百余年。 此次专项调研山东聊城规划发展及商业、酒店、住宅项目现状，为集团布局二、三线城市，开发建设综合体运营模式提供数据支持，为后续开发提供可参考的数据资料。 第一城市综合体依托聊城经济发展 济南的后花园 在山东省“十二五”规划当中特别提出要启动济南与周边各市的城际轨道交通建设，促进济南都市圈建设。聊城下一步发展中将定位为济南重要的卫星城市之一是济南的后花园 项目自2007年立项后，顺利通过省级预验收，成为山东省首个通过省级预验收的国家试点项目山东半岛蓝色经济区和黄河三角洲高效生态经济区这两大战略也为聊城将来的发展提供一个巨大的机遇。 全市辖一市（临清市）一区（东昌府区）六县（冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐）及聊城经济开发区。全市总人口590万人，现有43个少数民族，约6.7万人，是山东省少数民族散杂居的重点市，少数民族人口列全省第四位。 三、聊城历史 聊城始建于春秋，距今已有2500多年历史，古称东昌，人文景观和自然景观极为丰富。1918年改设为市，1963年复改县，1983年又设市至今。现有名胜古迹446处，其中国家级重点文物保护单位3处，省级重点文物保护单位15处，是著名的中国北方水城，被誉为“东方威尼斯”。 四、聊城经济： 聊城是新兴的有色金属、机械化工、生物制药、能源交通和优质粮棉油、蔬菜、畜牧产业基地。发电能力已达360万KW，是山东省重要的能源基地。同时，煤炭、石油、天然气、地热等多种矿产资源储量可观，开发潜力巨大。 图注：人均GDP达到3603美元，按照国际惯例和聊城的实际判断，全市正处于经济结构快速转换和升级阶段。 在2010年，聊城市实施了“百亿城建项目”，全面加强城乡建设，加快新型城镇化进程， 图注：居民消费力及可支配收入的持续增加，将导致市中心的消费升级从而引发新一轮的产品升级，为城市综合体开发建设奠定了良好的经济基础。 分析：聊城目前正处于调整结构促进发展的初级阶段，各个功能区县的建设将进一步加大城市的综合竞争力，不断提高的平均工资、居民人均生活消费支出等将导致消费需求、消费档次的提高。 五、聊城交通 图注：京九铁路与邯济铁路、青银高速公路与济聊馆高速公路在这里交汇，是山东省乃至全国南下北上、东出西进的重要通道。东昌路高架桥力争年底达到通车条件缓解城区交通压力 聊城现状： 聊城的市政规划以东昌路为主干道，东昌湖为主要景观向整个城区扩展，北部老城区，配套以及相关业态相对成熟，西部商业集中在火车站周边，临街商铺、酒店等配套也相对也较为成熟，南部目前正在进行老成改造以及东昌湖两岸住宅的开发建设，东部经济开发区也在建设当中。 发展布局： 聊城商业中心以东昌路与柳园路交汇处为原点，沿东昌路向西扩展至火车站，向东扩展至开发区，带动区域基础设施的进一步完善。 CBD商圈向东发展带动经济开发区生活配套设施建设。 湖南路以南凭借市政府迁址的利好，进行老城区改造。 以东昌湖为标志性景观，周公河、徒骇河两河环绕，打造生态宜居的行政文化区。 二、聊城市发展规划布局： 按照《聊城市城市总体规划（2001-2020年）》，到2020年，城区用地面积将达到80平方公里、城市人口75万人，城镇化水平55%。聊城未来城市发展以“一城五区”的空间结构和“十五纵十五横一环”为主干的城区道路网络体系，优化城市生态环境和人居环境，启动南部城市行政新中心的建设，实现城区“东扩南展” 发展方向，拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。 聊城市功能区域示意图 1、中心城区： 东至徒骇河，西岛京九铁路，北至济馆高速公路，南至湖南路，是以现状城区为主的城市综合性中心区。以发展商贸、旅游、文化娱乐和生活居住为主。城区以东昌路为主干道、东昌路与柳园路交汇处为商业中心为基本格局。 2、经济开发区： 开发区位于徒骇河以东，以高新技术、外向型经济、教育科研和生活居住为主的经济技术开发区。规划布局以中华路为界，东侧以外向型工业和高新技术产业为主、西侧以生活居住、科研教育、商贸服务等为主，全力打造城市高新技术产业集聚区、新型工业化示范区。 A\现代农业示范园—总占地18平方公里，集生产、科研、示范推广、教育、休闲观光、农副产品交易及出口、农业住处服务等功能为一体的园区。 B\物流园区—占地451公顷，主要功能为铁路物流、商贸仓储配送物流、物流加工区、报税物流区、商务办公生活配套区。 C\九州新兴产业园—以九州洼湿地公园为核心，以新能源、新材料、节能环保等战略性新兴产业为主导产业，建设集生态、科技、人文于一体的复合型多功能园区。 D\中通新能源客车工业园