惠州义乌小商品城市场调查及初步经营定位(zhou)介绍.doc

惠州义乌小商品城 营销策略报告之 市场调查及初步经营 定位分析报告 世方物业成就铺王 2005.4.10 目录 第一部分 惠州市宏观经济状况与发展规划 3 一、惠州市地理、人口、环境与人文特色 3 1、惠州概况 3 2、历史与文化 3 3、地理与环境 3 二、城市交通与配套设施 4 1、惠州市与周边区域的交通联系 4 2、城市通讯、水电等配套设施发展状况 4 三、惠州市产业经济状况 5 1、以电子为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业 5 2、惠州加快纺织服装业发展 打造中国男装生产基地 5 3、一、二产业稳步增长，第三产业呈现快速增长 5 四、人民生活水平与消费市场状况 6 1、消费价格保持平稳，居民储蓄存款余额大幅增长 6 2、消费需求增长快，消费市场发展潜力强劲 6 3、批发零售业以小型商业设施为主，大商场的优势逐渐显现。 7 4、商品交易市场发展迅速，成交额稳步大幅上扬 7 五、惠州市各区县优势产业及发展规划 7 1、惠城区 7 2、惠阳市 8 3、惠东县 8 5、博罗县 8 6、龙门县 8 六、惠州城市发展的主要规划 8 七、惠州市对粤东及周边区域的主要辐射范围 9 第二部分 惠州商业地产市场调查 10 一、惠州房地产市场概况 10 1、惠州房地产市场的发展历史与现状 10 2、惠州当前房地产市场的主要特征 10 二、惠州商业地产市场调查 11 1、惠州商业地产市场概况 11 2、典型在售商业楼盘调查 11 第三部分 惠州、义乌及周边地区小商品市场调查 14 一、惠州市辖区内小商品市场调查 14 1、惠州市惠城区小商品市场调查 14 2、惠州周边各县小商品市场调查： 22 二、深圳、东莞、广州小商品市场调查 35 1、东莞小商品市场调查 35 2、深圳小商品市场调查 42 3、广州小商品市场调查 47 三、河源、汕头、揭阳等地小商品市场调查 55 1、河源小商品市场调查 55 2、汕头小商品市场调查 55 3、揭阳市调查情况： 56 4、汕尾 58 四、义乌小商品市场调查 59 五、山东淄博义乌小商品市场运作状况调查 73 第四部分 项目初步经营定位分析及收益估算 78 1、本项目基本资料 78 2、项目所在区域及周边环境 78 3、项目初步经营定位思路及其简要分析 81 4、项目招商、销售初步价格与收益估算 82 第一部分 惠州市宏观经济状况与发展规划 一、惠州市地理、人口、环境与人文特色 1、惠州概况 惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属于珠三角经济区内，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州市常住人口321万，其中市区人口140万。 2、历史与文化 　　惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。从唐到近代共有一千多年的历史。 3、地理与环境 　　惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，拥有“岭南第一山”--罗浮山，“北回归线上的绿洲”--南昆山，“东方夏威夷”--巽寮湾，“苎萝西子”--惠州西湖，还有全国唯一的海龟自然保护区等。 近几年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大了城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”和“国家环保模范城市”称号，使惠州的环境优势更为凸现。 图1：惠州辖区图 二、城市交通与配套设施 1、惠州市与周边区域的交通联系 目前，惠州已形成由深水港、铁路、高速公路、机场相互配套的现代化立体交通网络。惠州港为国家一级口岸，水路距香港仅47海里，可供建港的深水岸线30多公里，年吞吐量可达1.2亿吨，现已建成2座万吨级通用码头和4座3.5万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量1500万吨的规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐、深汕与在建的广惠、惠河4条高速公路贯穿全境。惠州至深圳黄田机场1个小时车程，至广州白云机场只有2.5个小时车程。 2、城市通讯、水电等配套设施发展状况 全市电话普及率73.2部/百人，在境内通过的多条国家一级光缆干线与境内通信网络相连接，构筑起发达的现代信息高速公路网络。市