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新金桥商业中心定位分析 一． 项目地理位置 新金桥商业中心位于金高路1757号，近佳京路。目前阳光欧洲城一、二、三、四、五期的商业配套主要集中于此。金桥镇人民政府位于永宁路128号（阳光欧洲城南面）。 二． 项目概括 新金桥商业中心由上海阳光欧洲城投资发展集团有限公司开发建设。项目为两层建筑体，总建筑面积为㎡㎡strengths)： 项目位于金高路佳京路，直接面向阳光欧洲城一、二、三、四、五期住宅社区。 周边成熟的商圈、国际化的居住社区，为本项目提供了无限的发展潜力。 交通比较方便，有多条公交线路。 劣势(weaknesses)： 项目周边有大量无品牌小品牌餐饮及休闲娱乐（品牌较少），配套商业基本齐全，所以这些商业应尽量避免招商。 公交线路比较多，但距离地铁站有点距离。 机会(opportunities)： 金高路佳乐路目前在建金桥镇文体中心，未来有可能为本项目创造良好的市场。 本项目毗邻金桥人民政府、上海通用公司以及金桥出口加工区，餐饮业的市场非常可观。 威胁(threats)： 距离本项目一公里外的一些品牌餐饮，包括唐朝酒楼、邵记传菜、跃民海鲜大酒店等具有一定知名度与影响力，可能会对本项目造成影响。 五． 项目商业定位分析 ① 中高档品牌餐饮： 新金桥商业中心直接面向的是阳光欧洲城一、二、三、四、五期住宅社区、金桥镇人民政府以及通用公司、金桥出口加工区内大型企业，这些因素对于中高档品牌餐饮的需求是非常大的，而经过调研，项目已有餐饮廊亦舫生意非常好，大量周边住户及企业领导在此用餐，影响极大。故可以选择以中高档品牌餐饮为招商目标。 ② 中低档无品牌或小品牌餐饮： 由于项目周边中低档餐饮众多、类别齐全，尤其佳林路整个一条餐饮街的存在，中低档餐饮供大于求，同时考虑到周边中高档品牌餐饮的缺乏，故本项目适合中高档品牌餐饮，应避免中低档无品牌或小品牌餐饮的招商。 ③ 社区配套商业： 周边商业配套基本齐全，基本属于饱和状态，供大于求，另外由于项目面向周边高档社区，对于其住户来说，他们对于一般的社区配套需求量较小，可以说很少会出入其间，目前周边已有商业配套已经足够。 但经过调研，可以另外增加的几家社区商业配套如下：银行、面包房、旅行社。其中周边银行只有4-5家，且相距较远，仍未饱和；品牌面包房只有新侨一家；周边旅行社暂无。 ④ 卖场： 由于周边商业配套齐全，大型生活广场、超市基本可以满足周边住户的需求，但可以寻找中档消费卖场（类似联华生活体验馆），弥补市场需求。另外目前项目周边尚无家电卖场，同时周边大量社区住户对于家电的需求不可谓不大，故也可以选择大型家电卖场为招商目标。 休闲娱乐： 项目周边休闲娱乐众多，网吧、棋牌，洗浴、足浴、按摩、SPA、养生，美容美发，一应俱全，且较集中，但如若有绝对特色的休闲娱乐品牌，可以考虑。 招 商 部 2009年12月1日 金桥事业部 - 5 -