房地产报告精选招商地产招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册（深圳地区版）2014年p59.doc

招商地产项目部（公司）标准化管理工作手册 （深圳地区版） 编制部门：运营管理中心 编制人：陈智恒、张庆存杨桐章传兵范军黄杲聂黎明 工作时限（天） 前置条件 工作内容 主要要求及成果 操作要点及注意事项 备注/参考文件 一 获取土地及前期研究阶段（该阶段主要包括：地块研究、地质条件调查、前期策划及定位、规划设计（方案）任务书等 一 设计、报建阶段 1 规划（方案设计）及初步设计、相关报建工作 1、与设计工作同期进行的项目前期工作：取得国土证并完成接地工作后，立即进行项目围墙（详见招标阶段的“围墙招标”专项）和七通一平（详见招标阶段的“围墙招标”专项）的招标及相关施工； 2、项目完成规划设计后，立即进行地质勘察（详见招标阶段的“地质勘察招标”专项）的招标和现场勘察工作，并可根据项目实际情况直接进行地质详勘工作； 3、取得详勘报告后，同时启动基坑设计和桩基选型设计工作，基坑设计根据工程节点要求尽量提前完成，桩基设计工作要求与初步设计同时完成。 1.1 项目投资立项 项目总经理（主责）深圳运营部（协助） 20 取得《房地产证》（深圳运营部） 1、项目部委托编制《建设项目申请报告》 2、深圳运营部门负责办理《深圳社会投资项目核准通知单》 《深圳社会投资项目核准通知单》 1、《建设项目申请报告》《建设项目申请报告》《建设项目申请报告》1.1-2011 2、《深圳地区报建事务管理流程》CMPD-SZ-YY-PD001 1.2 第一阶段成本盈利目标编制 成本部（主责）项目部、发展部，财务部（协助） 15 取得《房地产证》（深圳运营部） 根据土地指标，和前期相关文件会议纪要，以及财务、土地地质、当地房价等条件编制《第一阶段成本目标》 《第一阶段成本目标》编制文本 第一阶段成本目标须报控股成本部，分管总，总经理审批。 （由成本部与项目部共同提出初步合约规划（含集团采购计划） 1、《深圳地区业务管理权责手册》1.1-2011 2、《目标成本管理作业指引》CMPD-SZ-CB-WI002 1.3 委托编制《建设项目环境影响报告表/书》及环保报建 项目部、深圳运营部 40/110 1、取得工业区《土地确认函》（深圳财务部负责）或通过招拍挂获取地（发展部负责） 2、完成初步规划方案（深圳产品管理部负责） 1、项目部委托有资质的单位编制《建设项目环境影响报告表/书》，深圳运营部门配合完成委托编制单位的选定。 2、完成委托合同的审批和审价程序。 3、设计部或项目部配合环评单位完成《建设项目环境影响报告表/书》的编制。 4、《建设项目环境影响报告表/书》编制完成后由深圳运营部门到相关政府部门完成建设项目环境影响审批手续。 《建设项目环境影响报告书》/《建设项目环境影响报告表》 《建设项目环境影响审查批复》 1、占地面积5万㎡以上或总建筑面积10万㎡以上，需编制《建设项目环境影响报告书》；反之编制《建设项目环境影响报告表》。 2、因《建设项目环境影响报告书》审批时间较长，取得《工业区土地确认函》（或土地证明的其它资料）后，即启动环保报建工作。项目完成概念设计后，应要求环评单位提前介入。 3、申报的资料文件： ①《深圳市建设项目环境影响审批申请表》。 ②《深圳市社会投资项目核准通知书》等投资计划批文。 ③《建设项目选址意见书》或《宗地图》。 ④总平面布置图或用地规划方案图，用地红线周围100米范围内主要建筑物与相邻单位平面位置图。 4、按政府规定，明确是否须要聘请专门的监理单位。 1、《深圳地区业务管理权责手册》1.1-2011 2、《深圳地区报建事务管理流程》CMPD-SZ-YY-PD001 3、详情可登“深圳人居环境网，/”查询。 序号 工作任务 责任岗位 工作时限（天） 前置条件 工作内容 主要要求及成果 操作要点及注意事项 备注/参考文件 1.4 方案设计报建 深圳运营部 （主办） 项目部 （协助） 20 完成方案设计报建文件（深圳产品管理部负责） 1、项目总经理确认方案设计成果并提交给深圳运营部门。 2、深圳运营部门凭相关材料到规划国土部门办理《建筑方案设计审批意见书》手续。 3、若需要方案设计招标，流程见本项“操作要点”栏。 4、深圳产品管理部负责提交设计任务书。 《建筑设计方案审批意见书》 1、项目取得《建设用地规划许可证》后，深圳产品管理部根据项目规模确定方案设计是否招标。若需方案设计招标，深圳运营部门凭上述材料及方案设计文件三份（包括建设场地环境方案设计图）及电子数据、建筑方案设计招标书、建筑方案设计任务书、设计单位的工程设计资格证书等到规划国土部门办理《建筑方案设计招标文件备案》。 2、项目取得《建筑方案设计招标文件备案》受理回执30天后，设计部负责设计方案评审会的一切工作，如评审会的时间、地点、议程、参审专家