浅析项目前期策划及开发管理P教材.ppt

房地产开发赢家策略——浅析项目前期策划及开发管理 王晞 建筑师 工商管理硕士 2011年05月 房地产开发的基础生产资料有两个： 钱 + 地 资金是项目开发的充分条件 土地是项目开发的必要条件 如何把资金和土地有机的柔和在一起，形成有形产品并产生超额价值，则需要项目开发过程中各个环节的有效策划及运筹 以上三个环节构成了开发企业的核心竞争力 本次交流的核心目的 明确以公司整体利益至上的基本原则 树立企业各业务部门的项目全局观 建立以策划为中心的项目运作理念 培育企业各岗位员工全员策划意识 对策划工作认识的几个判断： 策划是营销或设计部门的事情，和其它部门关系不大； 策划就是通过“新想法、新点子”创造价值； 前期策划是所有开发工作的起点 没有专业技术的支持，谈不上前期策划； 策划工作完全依托技术不行，完全依托市场也不行； 项目策划就是要追求项目价值最大化，产品品质最完美； 创新求变是项目策划的唯一出路； 合适的产品完美的产品，优秀的产品+合适的时间完美的产品 做好策划就必须要花更多的时间和钱，和快速开发及成本控制管理总是矛盾的； 策划的目标就是创造价值，不求最好，但求最贵！ 什么是策划 预判与风险决策； 是一种思考活动，是价值创造的源点； 在整个事件活动中代价是最小的，但是价值提升也是最大的。 （一）策划的涵义 策划是指人们事先的筹措活动，是思维主体运用知识和能力进行思考运筹的过程。 策划是系统化管理活动和创造性思维活动的结合。 策划既是一门科学，又是一种艺术。 做好项目策划及开发管理就是要做到： 刚柔并济，软硬兼施 （二）策划的性质与功能 现实性 目的性 计划性 过程性 程序性 系统性 群体性 （三）策划的基本原则 利益主导原则 整体规划原则 客观现实原则 切实可行原则 讲求时效原则 （四）策划与计划的差异 策 划 全局性、整体性战略决策 掌握原则与方向 具有创新性与创意 超前性 灵活多变 挑战性大 长期综合训练 中国地产策划三十年 销售策划 营销策划 销售策划+营销策划+前期文字建议 前期策划 全程策划与全员策划 什么是前期策划 定义前期策划 前期策划的工作内容 前期策划的核心价值 解构前期策划 （一）定义前期策划 综合考虑市场、建筑技术、资金的问题 是企业战略目标在项目开发起始阶段的深化执行过程，通过前期策划，形成完整的开发策略及有形产品 不是单项专业技术功能，是综合了市场判断、建筑技术、营销策略、成本控制的研发过程 努力寻找开发企业效益最大化和市场消费者最大接受程度的平衡点 （二）前期策划工作内容 项目开发战略分析 市场研究 项目定位及开发设想 建筑技术策划及协调 营销设想 投资分析 （展示设计策划及协调） （三）前期策划的核心价值 实现第一次转换，为第二次转换准备基础条件 在第一次转换时为第二次转化预埋伏笔 （四）解构前期策划 企业战略与项目目标 定位前期策划 前期策划三步曲 前期策划核心三要素 前期策划能力是核心竞争力的重要体现 如何实现高效的前期策划 1] 企业战略与项目目标 企业发展战略、企业经营战略、企业投资战略 企业对项目的要求形成项目的目标： 最大的利润 最快的利润 内部收益率最大 最小的运作资金 品牌 为另外一个项目做铺垫 获得管理运作经验。。。。 项目目标的不同影响到策划的思路 万科的发展战略 2004－2014战略目标 1. 净利润从2003年的5.4亿元增长到100亿元，增长18倍； 2.销售额从2003年的63亿元增长到1000亿元，增长15倍； 3.占全国住宅市场的份额从目前的1％增长到3％。 2005-2008战略目标 1.年均复合增长超过40％; 2.净利润从2005年的13.5亿增长到40亿； 3.销售额从2005年的140亿元增长到400亿元； 一个上市公司的关键战略核心… 快速、成功的项目开发 所有的业务策略最终必须聚焦于客户导向和运营绩效 成本与效率致胜——杜邦公式 净资产回报率 ＝净利润/所有者权益 ＝净利润/总资产 × 总资产/所