如何读懂好房子专题讲座教材.ppt

如何读懂好房子专题讲座 好房子 让细节做主 今天很荣幸收到陈建新董事长和余燕总经理的邀请，和各位来宾一起探讨寻找我们心目中的好房子。 从我入行开始，许多身边的朋友在买房时总要叫上我。也许是大家都认为我比较熟悉这个行业里的内幕，所以，总也有人问我?：什么样的房子才能算是好房子呢？ 　　 我觉得首先要确定的是，无论是新房还是二手房，都有好坏之分。其次要确定的是，没有十全十美的房子。所以，在我们寻找心目中的房子时，第一要做的就是摆正心态，要知道适合自己的房子才能算是好房子，第二学会在各种优缺点中分清主次、学会取舍。 “细节决定成败”已成了一句经典，在房地产业，“细节”也正为许多开发商所看重，好的房子，除了要有好的建筑外，也还与许多“细节”联在一起。 决定房子好坏的几个因素 ： 区位优势 ——房产升值空间和今后生活便利的决定因素 舒适环境 —— 提升生活品质追求精神愉悦 户型结构——人性化的户型结构 物业管理——贴心的管家服务 基本的市场经济学告诉我们，房子既然是个商品，只要有涨价，就也有降价的可能。因此，不管是用于投资还是自住，购买前得必须判断此房是不是好商品，有没有购买的价值。 决定房产价值的，很大一部分是地段。随着城市的发展，中心区的范围也在不断扩大。但就土地而言，中心区的土地始终是稀缺性资源，这是中心区房紧俏的重要因素。比如三信?金鼎广场，项目位于莆田市中心原市政府旧址，在这里有购物天堂，重点中小学近在咫尺，各大金融机构齐聚四周，因此，其价位高涨也合乎常理。 再好的房子，如果价格超出其因有的价值，那就会失去现实意义。高性价比是所有购房者的共同心声，追求性价比体现的是一种理性的房地产开发和消费的观念。 对购房者来说，性价比是否高要综合衡量两个方面的问题。首先是购买成本，是否能够以较低的成本购买到适合自己需求的产品；其次在房子长期使用的过程中成本是否较低，包括交通成本、时间成本、教育成本、消费成本等，如万辉国际城，以使用率超过100%叫响莆田楼市，高性价比吸引了不少中高端客户群体。 房产增值与否的标准是所购房地产产周边的基本配套设施和政府设施和政府综合城区规划的力力度和干预，如果楼盘所在的地段片区代表城市的发展方向，有着先进的规划理念，代表理想的居住未来，也同样是具备升值潜力的。 低密度的直接表现就是低“容积率”，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 中奥·兰溪首府基于对品质生活的无限追求，产品品质的回归是“中奥阶层”所热烈关注的。万融团队经过对产品的多方论证，提出“建最好的品质社区”的口号，在最初30%的地块规划指标上减掉11.4%， 实现了18．6%的超低建筑密度，为仙游高档社区树立了新的标准，挑战传统的高层社区规划惯性。 在用地与规划方面，购房者应不仅要注意项目的容积率，而且要关注区域的容积率。 目前，一些项目虽然表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，整体小区就像一个“盆地”，使得整个区域的容积率偏高；另一些项目，虽然看起来容积率并不是很低，但由于周边都是绿地，使得整个区域的容积率得到了很好的保证。 在我们所探的莆田楼盘中，近两年逐渐推出美仑美奂的样板间，众多的购房者也都是看房必先看样板间的习惯，当然，样板间是值得一看，它可以给消费者一个最直观的空间感，也会给消费者对未来的房子有个直观的认识，不过提醒消费者，不能被样板间的豪华装修所着迷，这些楼盘在布置样板间时，都请专业人士或者品位者，打量阳光什么时候照进屋中，又什么时候离开，相框应该是什么样的，腰线，会照顾到很多细节的。那可都是重金打造出来的样板，离真实生活还是有差距的。 另外，踩盘还发现，近年来由于土地价格上涨过快，不少项目容积率过高，购房者应在买房之前对项目的整体规划进行了解。 越宽的楼间距越能体现居住品质，但随着房地产行业的不断升温，莆田市中心地价更是日益飚升，可谓寸土寸金，因此楼与楼之间的间距越来越小，有些高层住宅甚至底下好几层常年不见阳光。较宽的间距不仅保证阳光可以晒到最底层，而且创造了新的公交空间，开阔生活的视野，由公共绿地往楼宇内层递进，邻里私密性当然也更好。 中奥·兰溪首府深谙楼间距大小的各种优越性，所以以18.6%的超低建筑密度在将9幢高层建筑以错开的方式排列布局，最大实现120米无遮宽间距，最小的楼距也达到35米以上。超越百米无遮挡宽间距，是中奥兰溪首府独有的规划创举，如果要丈量它的空间尺度，您将需要绕过“棕榈芳庭”那片斑斓的水景区。120米超大楼间距，将小区各组团景观分隔有序又互为交融，让倡导绿色健康的社区理念更加鲜朗，体验健康之旅。 居住环境有一个重