第5章商业银行几类特殊贷款的管理剖析.ppt

20世纪80年代的美国储贷协会，90年代的日本银行危机和东南亚金融危机，2007年美国次贷危机都与房地产贷款有关。 1、经济扩张—房地产需求增加，价格上涨 2、房地产价格下降---收入下降，价格下跌，贷款减少---价格下降 银行信贷对房地产依赖不宜过大。历史经验表明，银行对房地产贷款投放过多往往都是以银行危机终结。 美国的次贷危机是如此，爱尔兰的银行危机如此（2009年底，住房贷款占比33.5%，这还不包括银行发放给房地产开发企业的贷款），当前的韩国银行也如此。根据韩国央行的数据，截至2010年12月末，韩国银行业总贷款余额为1315万亿韩元，对公和对私房地产贷款469万亿韩元，占比高达35.7%。 整体安全难保结构性风险。在韩国储蓄银行危机发生之后，韩国金融服务委员会曾表示，在韩国104家储蓄银行中，有94家银行的自有资本充足率（BIS比率）是符合监管要求（大于5%），因此储蓄银行的总体情况是健康稳定的 得益于韩国金融服务委员会的紧急救助措施，2月份发生的韩国储蓄银行挤兑事件，基本上已经归于平静。 美国次贷危机（从2007年4月份美国新世纪金融公司倒闭算起）发生在美国房价下降阶段（美国CS房价指数2006年7月份见顶） 而韩国储蓄银行危机发生时，韩国的房价仍处于上行区间（根据韩国央行公布的数据，国际金融危机虽然也导致韩国房价出现下降，但2009年3月即触底回升，今年2月份已经创出104.7的历史高位，见附图1）。这打破了此前关于国内房地产信贷风险的另一个观点：只要房地产价格继续上涨甚至保持稳定，银行的房地产贷款就不会出现风险。 房地产贷款的种类 1、房地产开发贷款:是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。 房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。 贷款原则上应采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单，担保能力不足部分可采取保证担保方式 2、土地储备贷款 土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 3、个人住房贷款: 个人住房按揭贷款、二手房贷款、公积金个人住房贷款、个人住房组合贷款、个人住房转让贷款 4、商业用房贷款： 法人商业用房按揭贷款、商业用房抵押贷款、个人商业用房贷款 房地产贷款的管理 房地产开发贷款的管理：所有者权益达35%，有土地使用权许可证、建设用地规划许可证、施工许可证的项目 土地储备贷款的管理：以抵押贷款方式发放，且贷款额度小于收购土地评估价值的70%，期限小于2年 个人住房贷款的管理： 首套90平方以下首付20%；90平方以上首付30%；二套首付大于40%；贷款成数、月供收入比（小于50%）和债务率（小于55%） 商业用房购房贷款的管理： 首付大于50%，期限小于10年；商住两用房首付不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理。 第二节 个人贷款的管理 一、个人贷款的概念和特点 二、个人贷款的种类 三、个人信用评分 成长期：主要指20岁以下的学生，没有固定薪水收入、仍靠父母供养的年轻人 　青年期：参加工作至结婚的时期，一般为1-5年。这时的收入比较低，消费支出大。 　成年期：指从小孩出生直到上大学，一般为9-18年。在这一阶段里，家庭成员不再增加，家庭成员的年龄都在增长，家庭的最大开支是保健医疗费、智力开发、教育费用。同时，随着子女的自理能力增强，父母精力充沛，又积累了一定的工作经验和投资经验，投资能力大大增强。　　 　　 成熟期（50-60）：指子女参加工作到家长退休为止这段时期。这一阶段里自身的工作能力、工作经验、经济状况都达到高峰状态，子女已完全自立，债务已逐渐减轻，理财的重点是扩大投资。 老年期（60岁以上）：这一时期的主要内容是安度晚年，投资和花费通常都比较保守。 个人贷款与企业贷款的差异 贷款金额和数量 还款意愿：无限责任，个人贷款比较强 信息数量和质量：无外部审计，报告标准，个人贷款的风险评估中，借款人的信誉更重要 利率弹性：企业选择渠道多，个人贷款利率弹性比较低，所以个人贷款利率平均高于企业贷款的利率 宏观经济影响：个人贷款满足的是借款人的消费需求，更能促进经济的健康发展 个人消费贷款 汽车贷款、助学贷款、个人消费额度贷款、个人住房装修贷款、个人耐用消费品贷款、个人权利质押贷款等 个人权利质押贷款”是指借款人以本人或其他自然人的未到期本外币定期储蓄存单、凭证式国债、电子记账类国债、个人寿险保险单以及中国