第10章房地产开发合同剖析.ppt

一、房地产开发合同概述 （一）概念 指在房地产开发的全过程中，当事人就房地产开发用地的取得和工程项目建设以及房屋销售服务等相关事宜设立、变更、终止权利义务关系而达成的协议。 三大要素： 合同主体 → 享有权利和义务的当事人 合同客体（标的） → 房地产开发工程项目 合同内容 → 签约当事人的权利和义务 （二）房地产开发合同的审批流程 1.编制房地产开发合同文本 （1）收集相关信息 （2）制定合同框架（价格条款、交易方式等） （3）起草合同文本 （4）上报开发合同 （上报上级主管） 2.审核业务风险 （1）评价业务前景 （2）评价业务利润 （3）评价风险控制措施 3.审核法律风险 （1）合法性 （2）严密性 （3）可行性 4.审核财务风险 （1）评价资金调拨 （2）评价付款条件 （3）评价财务费用 5.审批 基础：业务风险评价表和财物风险评价表 6.签署合同 使合同具备法律效力的过程 7.登记存档 （三）房地产开发合同的类型 按开发进程的阶段划分 1.前期工作类合同 2.工程建设实施类合同 3.工程销售服务类合同 4.特殊的合同类型 （1）EPC 工程总承包合同 交钥匙合同、设计–采购总承包、采购–施工总承包、设计–施工总承包、建设–转让 （2）合作开发房地产合同 包括：概念；特征；分类；主要内容 相关的法律法规 中华人民共和国合同法 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 建筑法 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 城市房屋拆迁管理条例 建设工程勘察设计企业资质管理规定 建筑业企业资质管理规定 工程监理企业资质管理规定 商品房销售管理办法 城市房屋租赁管理办法 城市房地产管理规定 （四）工程建设实施类合同（即：工程承包合同） 1.特征 （1）合同标的的固定性和整体性 （2）合同履行方式的连续性和阶段性 （3）合同履约的期限性和风险性 2.作用 （1）组织和协调的作用 （2）监督作用 （3）惩罚作用 （4）解决双方纠纷的凭据 二、勘察、设计合同 （一）勘查、设计合同的概念 （二）勘查、设计合同的内容 （三）勘查、设计合同应具备的条件 （四）勘查合同中发包人、勘察人责任 （五）设计合同中发包人、设计的责任 三、施工合同 （一）概述 （1）施工合同的概念 是指发包人和承包人之间为完成具体建设工程项目的建筑施工和设备安装等工作，明确当事人双方权利和义务的协议。 （2）施工合同的特征 A、合同的标的具有特殊性 B、当事人具有特定性 C、具有一定的计划性和程序性 D、要式合同 （3）施工合同种类 建设工程的种类：土建施工合同、设备安装工程施工合同、管线工程施工合同、装修装饰工程施工合同 合同联系结构：总包合同和分包合同 （4）施工合同的内容 《建筑工程施工合同（示范文本）》 （二）施工合同的签订 1.签订施工合同应具备的条件 2.施工合同的签订程序 要约＋承诺 3.公证与鉴证 （三）建筑工程施工合同（示范文本）概述 1.示范文本的组成 合同协议书、通用合同条款、专用合同条款 2.性质和适用范围 3.2013版与1999版的新旧对比 四、监理合同 （一）监理合同的概念 是工程项目建设实施阶段房地产开发企业与监理机构所签订的对其他合同的履行过程进行监督、管理和协调的工作，保证其顺利实施而签订的明确双方权利、义务关系的协议。 （二）监理合同的特点 1.标的是服务 2.服务性、非承包性、非经营性和授权性 （三）建设工程监理合同示范文本的组成 《建设工程委托监理合同》1995 《建设工程委托监理合同（示范文本）》2000 《建设工程委托监理合同（示范文本） 》2010 协议书 附录A、B （四）建设工程监理合同的主要内容 （五）建设工程监理合同中的监理人、委托人的义务 （六）建设工