第八章 物业服务企业管理剖析.ppt

五、成本和费用　　 （一）营业成本　　 物业服务企业的营业成本，是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出。 1．营业成本的构成　　 物业服务企业的营业成本包括：直接人工费、直接材料费和间接费用等项目。 2．进行营业成本核算应注意的几个问题　　 物业服务企业进行营业成本核算时，应注意以下两个问题： （1）实行一级成本核算的企业，为简化成本核算，可以不设间接费用，所发生的各项支出直接计入管理费用。 （2）《财务管理规定》中确定的营业成本是针对物业服务企业的主营业务来讲的。企业主营业务以外的其他附营活动，如企业从事的工业生产、运输、商业贸易、物资供销、饮食服务等，其成本核算比照相关的行业财务制度执行。但对其他附营活动无论怎样核算，均要作为其他业务支出纳入物业服务企业的经营收支体系管理。 （二）期间费用　　 物业服务企业的期间费用是指与企业经营没有直接关系或关系不密切，不需要在各个会计期分摊而直接计入当期损益的费用。主要包括管理费用和财务费用。 1．管理费用　　 管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的费用，包括：公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、团体会费、独生子女补助费、坏账损失、存货的盘亏毁损和报废（减盘盈）损失以及其他管理费用等。 2．财务费用　　 财务费用是指企业在经营活动中为筹集资金所发生的各项费用，包括：企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失、金融机构手续费以及筹集资金发生的其他财务费用等。 （三）不得列入成本和费用的项目　　 物业服务企业购置和建造固定资产、购入无形资产和其他资产的支出，不得列入成本费用。购建固定资产、无形资产所发生的支出属于资本性支出，不能混同于费用性支出列人成本、费用。购建固定资产所发生的支出只能通过固定资产折旧方式从当期收人中补回。至于其他资产属于有专门用途或因其他原因参与企业生产经营周转的资产在财务上也不得列入成本、费用项目。 六、营业收入及利润　　 （一）营业收入　　 物业服务企业的营业收入，是指物业服务企业从事物业和其他经营活动所取得的收入。 1．主营业务收入　　 主营业务收入包括物业服务收入、物业经营收入和物业大修收入三项。 （1）物业服务收入是指物业服务企业利用自身的专业技术，为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动而取得的收入。管理收入划分为公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入三块。 （2）物业经营收入是指物业服务企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物及其附属设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施的收入。 （3）物业大修收入是指物业服务企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修等工程施工活动所取得的工程结算收入。 2．其他业务收入　　 其他业务收人，是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。包括：房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。 3．房屋出租收入与商业用房经营收入的区别　　 房屋出租收入作为主营业务收入（物业经营收入）处理，商业用房经营收入则作为其他业务收入处理。这主要是由于物业服务企业的经营特点所决定的。 4．物业服务企业营业收入的确认原则　　 根据企业营业收人确认的一般原则，对物业服务企业营业收入的确认原则问题，《财务管理规定》中规定“企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认营业收入的实现”。这是物业服务企业营业收入确认的一般原则。根据物业服务企业的经营特点，对营业收入的确认原则又作了两方面的具体补充规定： （1）企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期，作为营业收入的实现。 （2）物业大修收入，应当根据业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可的工程价款结算账单确认为营业收入的实现。 （二）利润　 1．利润总额的组成内容 物业服务企业的利润组成，用公式表示如下： 利润总额=营业利润+投资净收益+营业外收支净额+补贴收入 营业利润=主营业务利润+其他业务利润 主营业务利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-管理费用-财务费用 其他业务利润=其他业务收入-其他业务支出 投资净收益=投资收益-投资损失 营业外收支净额=营业外收入-营业外支出 2．利润总额的组成部分　　 （1）营业税金及附加 （2）投资净收益 （3）营业外收入 （4）营业外