第九章 物业服务ppt.ppt

办公物业的设施设备管理服务主要应做好设施设备管理、维修、保 养与更新改造工作。对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的 制定和维修制度的完善。 一般的维修方法有：a. 强制维修法; b. 定期检修法; c. 诊断维修法; d. 全面维修 设备的保养一般可建立三级保养制度：日常保养；一级保养；二级 保养。 设备的更新改造的关键是要把握好更新改造的时机，制订切实可行 的更新改造方案。 ④设施设备管理服务 ⑤保安与消防管理 保安管理主要内容 保安管理的基本原则 加强治安防范是保安日常工作的主要内容 消防工作主要内容 ⑥清洁卫生服务 清洁是办公物业服务水平的重要标志，也是对建筑和设备维护保养的需要。 日常清洁工作的重点体现 9.4.3 商业物业服务 商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业 辐射区域的范围等三个方面。 商业物业通常有五种类型： ①市级购物中心。 ②地区购物商场。 ③居住区商场。 ④邻里服务性商店。 ⑤特色商店。 （1）商业物业分类 （2）商业物业服务特点 商业物业服务主要有以下几个特点： ①进出人员无法控制、成分复杂，安全、消防管理工作量大； ②使用人如采取摊位经营、独立柜台经营，则较为分散和独立， 统一管理难度大，欠费、逃费现象时有发生； ③购物纠纷和矛盾多，物业管理人员一般无权处理，因此公共 秩序维护难度比较大。 （3）商业物业服务的内容 商业物业服务的内容包括一般服务内容和特殊服务内容。 ①一般服务内容 a.对小业主或承租商的管理。 b.安全保卫管理。 c.消防管理。 d.设备管理。 e.清洁卫生及车辆管理。 ②特殊服务 a.商业形象的宣传推广。 b.承租客商的选配。 最近几年，物业公司与业主的对簿公堂的新闻屡见不鲜。例如，广西南宁的江南新兴苑小区，业主对原物业公司南宁市康业物业管理有限责任公司的服务严重不满，业委会通知40多名业主（小区共有1400多名业主）作为小区业主的代表参加新物业公司的选聘，并最终选择了南宁市居无忧物业服务有限责任公司作为新的物业服务公司。但是，南宁市康业物业管理有限责任公司拒绝停止小区的一切物业管理行为，更不与与新物业公司办理工作移交手续，双方为此陷入僵局。通过这个案例，请分析我国物业服务中的制度缺陷所在。 An IBM Proof of Technology Discovering the value of IBM Workplace Forms - Technical Overview * 主要内容 9.1 物业服务概述 9.2 物业服务基本制度 9.3 物业服务的程序与内容 9.4 不同类型的物业服务 §9.1 物业服务概述 9.1.1 物业与物业服务的概念 （1）物业 “物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来的，自香港传入内地。物业是指在一定范围内存在并被使用或可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施，包括建筑物所占用的土地等。 ①已建成并具有使用功能的各类建筑物； ②与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施； ③建筑物所占用的场地、庭院、停车场；小区内道路、绿化等。 物业构成要素包括： 由此可见，物业是房产和地产的统一。 （2）物业服务 物业服务在2007年以前称之为物业管理，《物权法》颁布后, 为了突出个人物权的重要性，建设部在2007年颁布的《建设部关于 修改物业服务企业资质管理办法的决定》(164号令)中，将物业 管理改称为物业服务，突出其服务的本质。 物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务 企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地 进行维修、养护和管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格、从事物业 服务活动的企业。业主，即物业产权人。 ①物业服务是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的，业 主与物业服务企业之间是委托和被委托的关系，双方的权利和义 务通过经济合同的形式明确。 ②物业服务的依据是物业服务合同，物业服务企业通过提供有偿 物业服务获取经济效益。 ③物业服务的客体是物业，服务的对象是业主及物业的使用人。 ④物业服务的目的是充分发挥物业的使用价值和经济效益，实现 物业的保值与增值，同时取得最佳的社会效益和环境效益。 可以从以下几个方面理解物业服务： （3）物业服务的特征 。 ①社会化 物业服务的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 ②专业化 分工和专