联安现代城2010年运营剖析.ppt

 关键着力点 1、招商主导模式 2、大客户入驻利好 3、带租约销售 购买  裸卖 5、销售价格建议 三、2010年5#酒店运营计划 一、精装酒店公寓部分（84套） 建议重新测绘后面积控制在45平米以内； 产品档次决定投资回报必须超过晶都， 晶都投资回报为5.7%，本项目必须超过7% 装修成本控制在1200元/平米； 建议销售价格为5400元/平米； 建议酒店包租价格为1500元/月，即投资 回报为7.4％，包租6年，由酒店方现场签约； 采用招投标方式招纳第三方酒店，开发商 不再贴租金。 三、2010年5#酒店运营计划 二、北侧公寓部分（84套） 建议重新测绘后面积控制在45平米以内 产品档次定位为低档，提供厨卫装修， 地面铺砖； 装修成本控制在350元/平米以内； 建议销售价格为4200元/平米； 功能定位为自用、办公、投资。 三、2010年5#酒店运营计划 案名：联安现代城·圣陶沙 新加坡·圣陶沙酒店式公寓 备选案名：联安现代城·荣御、联安现代城·雅阁 圣陶沙（意思是平静而安详），是新加坡最为迷人的度假小岛占地390公 顷，也成为新加坡的国家标志，有着多姿多彩的娱乐设施和休闲活动区域， 被誉为欢乐宝石。 5、案名建议 三、2010年5#酒店运营计划 主推广告语： 精装小公馆，别样新加坡 新加坡风情，公寓式酒店 三、2010年5#酒店运营计划 反其道而行之的营销思路： 1、避开产品说产品； 2、对酒店成功入驻宣传造势为序； 3、以酒店口吻宣传本项目的投资价值及 地段产品优势； 4、以酒店口吻宣传本项目的经营价值及未来 前景，不断曝光项目的内部装修进程、开 业时间、装修效果图，吸引投资客关注； 5、对销售目的禁声，蓄水达到一定程度后开放。 6、营销策略 三、2010年5#酒店运营计划 操作思路： 针对精装修酒店式公寓，先向市场导入“圣陶沙国际大酒店”即将入住的形象，通过酒店运营吸引客户眼球和市场反响，促进销售。 操作策略： 前期形象宣传“圣陶沙国际大酒店”——做酒店运营包装——促进精装修酒店式公寓销售——提升毛坯公寓价值——带动简装修公寓销售。 7、操作路径 三、2010年5#酒店运营计划 本项目整体推广阶段划分为四个阶段 第一阶段：预热期（10年3月15日—4月25日）市场形象导入 第二阶段：启动期（10年5月1日—5月20日）品牌建立、情感诉求 第三阶段：高潮期（10年5月21日—6月30日） 品牌提升 进度拉动 强势促销 公关互动 第四阶段：持续期（10年7月—9月） 品牌销售 惯性销售 8、执行计划 首轮攻势：3月15日——4月25日 推广方式：大众媒体（电子大屏幕、户外大牌）高调亮相 行销人员地毯式扫街派单 小众媒体（短信、直邮、报纸、电视、电台）定向跟进 项目现场形象（招商中心、楼体布幔、大牌）出街 推广口号：圣陶沙国际大酒店成功入驻 持续攻击：5月1日——5月20日 推广方式：前期积累客户电话营销、邀约拜访 小众媒体分阶段重点集中发放 单页、海报、路演活动定期出街 区县终端客户带看 推广口号：圣陶沙大酒店即将开业，少量房源限量销售 稳步推广：5月21日——6月30日 推广方式：延续前期有效媒体推广 推广口号：做星级酒店的主人，让星级酒店为我打工 持续推进：7月1日—9月30日 推广方式：延续前期有效媒体推广 推广口号：抢做星级酒店主任，最后10席 三、2010年5#酒店运营计划 项目分析 运营模式 商业 营销 价格建议 2010年联安现代城运营报告提纲 1#、2#、5#临街具备区域性商业条件 3#、4#社区内配套商业 5#随着酒店的进驻装修运营，商业运营基本上可顺势而为，但需做好业态互补控制，另外建议5#先运营后销售。 1#中国银行顺利入驻也将对商业的运营去化起到极好带动作用，加上其位置优势，运营去化基本上没有悬念。 2#晶都已经正式营业，做好与其互补的工作，另外建议晶都自身在2F增设餐饮部分，以完善酒店功能，提升竞争力。 3#、4#本身处于项目内部，适合做项目本身的配套，其中4#适合做与幼儿园互应的配套工作，通过5#及1#的成功运营，3#、4#做好业态控制及引导。 四、2010年