居住类物业经营管理总结.ppt

第七章 居住类物业经营管理 第一节 住宅小区物业经营管理 第二节 公寓、别墅物业经营管理 第三节 酒店公寓物业经营管理 第四节 会所物业经营管理 第一节 住宅小区物业经营管理 一、住宅小区的特点及功能 (一）住宅小区的特点 1 .规划统一，配套齐全 2 .产权多元化，管理复杂化 3 .人口构成复杂化 4 .使用功能多样化 (二）住宅小区的功能 1. 居住功能 这是住宅区的基本功能，也是最原始的功能。 2 .生活服务功能 3. 经济功能 住宅小区的经济功能首先体现在小区物业的商品化和管理服务的有偿化；还表现在小区内的各项服务和商业活动上。 4. 社会功能 与社会资源联合或者将社会资源引入住宅小区为居民提供服务，是物业服务企业开展经营活动的一个重要方向。 二、住宅小区经营服务对象的特点 1 .人员密集，服务时间长 2 .人口构成复杂，需求多样 3. 居民收入差异较大 三、住宅小区物业经营管理的收费原则 1. 依法分配原则 对利用住宅小区内共用场地、共用设施设备经营产生的利润，应与业主大会(或业主委员会)协商确定成本费用与利润的分配原则，定期对收入与支出进行公示 2. 公平合理原则 公平指物业服务与业主所付价格相当；合理指每项费用的分担合乎道理，有事实依据。 3. 分层收费原则 个性化服务需求量小，可以采取高标准高收费的定价策略：普适性服务需求量大，可以采取薄利多销的定价策略。 四、住宅小区一般经营服务项目及管理 (一）住宅小区一般经营服务项目分类 与住宅小区的客户生活、工作、生产相配套的一些经营服务，包括： 1. 便民服务 为改善客户的工作、生活条件，为满足部分业主、单位需要而开展的各项服务工作包括：（1 ) 日常生活类（2 ) 商业服务类（3) 文化教育类（4) 体育卫生类 2. 特约服务 是为了满足个别物业产权人、使用人的需求受其委托提供的服务，实际上是一种个性化和多样性的服务。 3. 居间服务 投资、保险等业务撮合，装修装饰、绿化美化等业务撮合，买卖与租赁中介等业务。 (二）住宅小区一般经营项目及管理 1. 餐饮服务 要根据小区的客户特点与周边配套情况决定是否开设这类经营项目以及经营规模大小和档次高低。 2. 日用百货 在小区内设立小商店供应日用百货，会为小区居民的生活提供便利。 3. 美容美发服务 4 .图书、音像出租服务 这项服务要注意所出租的书籍、影带必须内容健康，避免触犯国家法律，影响小区的社区文化建设。 5. 康乐项目 包括：游泳、台球、棋牌、健身、网球等。 6. 上学入托接送服务 7. 托幼服务 8. 广告经营 物业服务企业可以将房屋外墙(包括屋顶)或公共场地统一规划成许多广告位向外招租，但广告的设计要兼顾小区的整体美观并且不能影响业主的使用。 采用这种经营方式时，开发商应预先在售房合同中保留对建筑外墙及一些公共场地的使用权，以免日后产生纠纷。 9. 其他服务 管家服务、保姆服务、金融中介、物业租赁等 五、住宅小区重点经营项目及管理 (一）住宅小区广告经营 住宅小区资源经营的主要收入之一，以共用部位和共用设施为基础，这些资源属于业主共有，产生的纯收益也属于业主共有。必须是征得全体业主同意，同时明确收益归属或分配，在经营过程中，要单独列支收入和成本，定期公开账目。 1. 住宅小区的广告资源 2. 在小区内经营广告的原则 ( 1 )不侵犯业主的经济利益和精神权益。 ( 2 )安全合法经营。 3 .在小区安放广告牌的手续和注意事项 办理户外广告申请手续。 (二）住宅小区停车场经营 1. 停车场经营的核心问题 停车场产权及收益归属问题，是停车场经营重点关注的问题。地下停车场的产权一开始归属于建设单位(发展商），后期可能被全部或部分分散出售；小区路面或空地临时停车场(位)产权归属于全体业主。原则上物业服务企业只能收取管理服务费用。 2. 停车场经营的注意事项 ( 1 )严格守法经营。 ( 2 )根据停车场形式选择经营方法。 住宅区停车场一般分为地下停车库、地上停车场和独立车库三种类型。 地上停车一般采取计时收费、非固定车位方式。 地下车库一般采取固定车位方式，按月、季、年进行收费，物业服务企业对于开发商已经出售的车位收取管理费，对于未出售的车位，按授权约定收取租金和管理费。 独立车库属业主专有，物业服务企业根据业主需求可提供有偿服务。 ( 3 )重视停车场经营风险。 三类：车辆丢失赔偿风险、车辆损坏赔偿风险、管理区域内交通事故赔偿风险。 解决办法： 首先，企业要有强烈的风险意识。 其次，企业可以通过向保险公司投保增加风险防范能力。 再次，要高度重视各类事故隐患。 最后，采取委托专业停车场经营公司管理。 ( 4 )做好摩托车和自行车的停放管理。 3 .缓解车位供应紧张矛盾的方法 ( 1 )用价