噪声交易与青岛房价泡沫的理论与实证毕业论文.doc

噪声交易与青岛市房价泡沫的理论与实证 一、引言 自2004年算起，青岛房地产价格由均价2000元 左右到目前均价6000元左右，上涨了近3倍，年均增长20%。而青岛市城市人均可支配收入由11088.81元上升到24416.74元，年均上涨只有14%。由此可见，青岛市房地产价格上涨超过了收入上涨的幅度，房地产的投资品属性最近几年开始逐渐成为房地产价格上涨的重要因素。根据世行对发达国家和发展中国家房地产的综合研究，认为房价收入比在3~6之间是合适的。若房价收入比超过6，说明房价过高，政府应该干预房产市场，调低房价；若房价收入比小于3，说明房地产价值被低估，政府应该积极发展房地产市场，使房地产市场价值显现。如图1所示，青岛市的房价收入比从2004年超过了国际警戒线的上限后，一直上涨至2007 年的最高点，随后由于金融危机的外部冲击影响和政府多项调控政策的出台，房价下跌至国际警戒线的上限。 对于青岛市房地产是否存在泡沫，学术界争论很大。这要归咎于“泡沫理论”并不完善。泡沫应该说既是一种状态又是一种过程。所谓状态就是资产的价格偏离其基础价值，所谓过程就是资产的暴涨和暴跌过程。对于泡沫的状态描述需要知道资产的基础价格，资产的基础价格来源于实体经济，不易获得；而对于泡沫的过程描述又属于事后鉴定。所以在泡沫破裂之前，不易判断资产价格是否含有泡沫。因为从所发生的泡沫案例来看，投资者并非总是理性的，某些泡沫现象却正是由市场主体的非理性行为所致。噪声交易理论则是在这种情况下应运而生。试图在放松理性预期和有效市场假设的前提下，解释泡沫的成因。布莱克认为噪声交易是在没有掌握内部信息的情况下，将自己获得的信息作为精确信息来对待，并据此做出非理性的交易行为。因此噪声交易者对市场价格的判断可能出现系统偏差，做出过激的反应或遵从正反馈交易策略，进而为市场提供了自强化机制从而导致了泡沫的出现。 图一、2004—2009年房价收入比 二、噪声交易理论与房价泡沫的形成 房地产是一种特殊的商品，它既有消费品的属性，又有投资品的属性。作为消费品，它的需求来源于消费者的主观效用，所以房地产满足马歇尔对一般商品的需求曲线描述：需求量随收入增加而增加，随价格提高而降低。作为投资品，它的需求来源于投资者的预期，预期又分为理性预期和噪声预期。理性预期的价格发现功能有利于促进房地产资源的有效配置和利用，而噪声交易者的不稳定情绪会加大房地产价格的波动。在噪声交易者情绪高涨时，房地产价格暴涨；反之，噪声交易者情绪低落时，房地产价格暴跌。综上可知，房地产市场仍然可以用供求模型分析，不过这里的需求包括自住需求、理性投资者需求和噪声交易者需求。为了更好的分析这些因素是如何影响房地产价格的，我们遵循由简单到复杂得建模思想，一共建立四个模型。第一个模型是基础模型，考察房地产单纯作为投资品时，理性投资者和噪声交易者如何推高房价。第二个模型在基础模型中加入了房地产的第三种需求，即刚性自住需求对房价的影响。第三个模型在基础模型中加入当期供给冲击，考察供给对房价的影响。第四个模型将自住需求和当期供给冲击一起加入到基础模型中，考察房地产价格在所有因素作用下的变化。 模型1 假设条件： (1)在一个单期竞争性的房地产需求中，投资者有两种选择：一是将资金全部储蓄，储蓄作为无风险的资产具有无限弹性，其单位支付为1。二是将资金用于购买住房，令房价为, 。 (2)市场上有两类投资者：噪声交易者（noisy trader）和理性投资者(ration trader)。理性投资者与噪声交易者在期初都会收到关于房价的信号 s。s 由两部分组成:房价的真实信号与噪声信号。噪声信号不能影响理性投资者,但能引起噪声交易者产生情绪变化。用随机变量表示噪声交易者由于情绪变化而产生的对房地产的错误估价, p与 相互独立，则噪声交易者对信号s的理解是,,表示噪声交易者的错误估价不能相互抵消。所以，越大，表明噪声交易者越乐观;反之，噪声交易者越悲观。表示噪声交易者对房价的评价; 则表示由于噪声交易者的情绪变化导致房价偏离正常状态而加大了房地产交易的风险, 是噪声交易者风险的一种表现。理性投资者能从信号 s 中排除噪声信号的影响,对 s 的理解仍然是。 （3）两类投资者期初财富为（i=n表示噪声交易者，i=r表示理性投资者），期末财富为,则。其中表示房地产初始的购买价格, 表示对房地产的需求量（表示买入, 表示卖出）。 （4）假定理性投资者与噪声交易者都具有指数型的效用函数,即 ,其中是绝对风险厌恶系数，且。 两类投资者的目标都是效用最大化，对于理性投资者而言， （1） 对上式一阶求导，可以求出理性投资者对房地产的最优需求量： （2） 同理可以求出噪声交易者对房地产的最优需求量：