房地产企业核心竞争力的研究毕业论文.doc

房地产企业核心竞争力的研究房地产企业核心竞争力的研究 1 前言 1.1 论文研究意义 当今世界，开放、竞争成为经济发展的主流，尤其我国成为WTO的新成员以后，企业之间的竞争将日益加剧，竞争的内容也将随着经济的发展而扩大。核心竞争力已经成为当今企业市场竞争成败的关键因素，更是企业能否控制未来、掌握未来市场竞争主动权的根本。 随着房地产投资需求和消费需求的不断扩大，房地产业对经济增长贡献也有着显著的提高。据测算，2001年房地产增加值对中国GDP的直接贡献率就已经达到1.3个百分点，拉动相关部门的投资消费增长的间接贡献率为0.6到1.2个百分点，合计直接贡献和间接贡献率在1.9到2.5个百分点之间。可见，房地产业的发展对整个国民经济增长发挥了巨大的促进作用。 房地产业在中国是成长性产业，具有巨大的发展空间。成为WTO新成员后，市场竞争环境将发生根本变化，这使企业不得不面对日益激烈的竞争压力。房地产企业如何在今后的竞争格局中立于不败之地，则取决于企业竞争力的强弱，特别是其核心竞争力的高低。世界著名企业几乎无一不在产品开发、技术创新、管理方式、市场营销、品牌形象、顾客服务其中的若干方面具有独特专长，从而形成了核心竞争力，取得了竞争优势。而那些在市场竞争中败北的企业，大多是因为忽视了或未能进行核心竞争力的培育。所以，房地产企业要在今后竞争激烈的市场上取得竞争优势并持久生存，构建核心竞争力具有决定性的作用。 1.2 论文结构 第一章在提出本论文研究意义的同时，概括了全文的结构；第二章简单介绍我国房地产企业的发展现状，并指出了我国房地产企业存在的问题；第三章介绍核心竞争力的基本理论；第四章对房地产企业进行核心竞争力的分析，构建出本论文研究的模型；第五章结合模型对万科房地产公司进行分析评价；第六章对如何提升房地产企业核心竞争力提出了自己的观点，最后的第七章对全文进行了总结并提出了展望。 2 房地产行业简介 2.1 房地产企业的内涵 房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产。广义的房地产业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称，狭义的房地产业是指房地产的开发经营。本论文讨论的房地产业是特指广义的含义。 房地产企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，即通过开发符合市场需求的房地产，如住房、商铺、写字楼等来获取最大化利润的经济组织。 2.2 我国房地产企业的发展现状 改革开放20多年来，我国的房地产业发生了迅猛的变化，有力地推动了国民经济的发展以及人民生活水平的提高。1998年中国政府采取了积极的财政政策和相对宽松的货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将大力发展房地产业作为促进国民经济增长的新的增长点，我国房地产业出现了第二个发展高潮。经历了二十世纪八十年代和九十年代两次房地产的增长，从我国房地产业发展的历程可以看出，二十世纪九十年代已进入成长期，并已具备了高成长型产业的特征。从1998年到2004年，房地产开发投资年均增长28.2%，其中2003年高达30.3%。而房地产开发投资占国内生产总值(GDP)的比重连续多年达到4%-5%,2001年达到6.51%，占固定资产投资比重一直保持在15%左右。据专家估算，近几年我国国民经济持续增长，国内生产总值(GDP)每年增长均在7%以上，其中房地产业功不可没，由房地产业的增长拉动国民经济的增长约为1.5%-2%.显然，房地产业正逐步成为我国国民经济新的经济增长点，同时也成为我国国民经济的支柱产业。 2005年，针对房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题，国家采取了一系列的宏观调控措施。通过金融、税收、调整土地供应、住房供应结构等政策，使局面得到了遏制，引导房地产市场走上健康、平稳发展的轨道。2005年，在国家宏观调控措施的影响下房地产市场中的房价和投资涨幅过快的趋势有所减缓全国绝大部分地区房屋价格涨幅下降。2005年1～7月，全国共有17个省市的房价涨幅比2004年有所回落，占全国地区总数的54.84%。房地产开发投资出现“双下滑”。房地产开发投资持续下滑，房地产开发投资占固定资产投资的比重持续下滑。从资金来源上看，国内贷款的比重有所下降，自筹资金的比重有所上升。房地产开发投资过于依赖银行贷款的局面改变。土地开发面积连续两年负增长，土地购置面积增幅连年下降。（见表）。 2005年1～10月商品房竣工面积累计完成23774万平方米，增长19.6%，完成销售面积25304万平方米，涨幅为22.3%，房屋产销率（销售面积/竣工面积）为106.44%，自1999年以来首次出现销大于产的情况（见图）。 表：历年土地开发购