成都温江光华大道商业市场调研研究报告(20页)毕业设计.doc

温江光华大道区域商业地产市场调查报告 二、周边环境 1、温江新区规划 2、温江房地产市场的区域划分 随着江安河片区金牌人居区域的肯定，各路开发商群情鼎沸，温江新城区建设已初具雏形，永宁板块、涌泉板块位于光华大道区域快速成长起来，从温江老城区到高新西区的无缝对接的开发链起码在悄然成形。温江城区房地产市场的地域分类，可以初步划分为这样三大板块： 其一沿光华大道呈带状散布发展的新城区，区域楼盘有：奥园、金河谷、彩叠园、春天大道、边城香格里、锦绣森林、春天大道、珠江国际花园、依云镇、西花汀、美茵河谷、上林宽境、塞纳河畔、锦里光华等项目为代表的连接温江城区及成都市区的温江新城片区。 其二以温江城区中柳城大道为中轴线、包括江南房子、海峡新城、柳城逸苑等项目在内的柳城片区。 其三为温江老城区东大街、北大街等为中心的西北片区及紧邻成温邛高速路的东北角住宅片区构成的传统住区。 从三大片区目前的房地产市场状况来看，新城片区集中了温江在建在售的绝大部分项目，且住宅价格最高，项目的整体品质和销售情况等都要明显好于温江城区其他区域的项目。其深层次原因除了区域间的环境状况、基建配套、居家人气等各种地域差别因素外，项目本身的开发规模、品质、定位等相关的市场核心竞争因素都有着较为明显的差距。 3、周边现有楼盘分布状况 4、温江主要区域物业基本情况 国色天乡：占地1000多亩的国色天乡主题公园内，以前的六国风情馆早已告馨，现在售意大利馆，面积20㎡-300㎡，一楼销售价格1万左右，主要经营旅游商品及简快餐，二楼7-8000，三楼6-7000元/㎡，主要经营茶楼、咖啡及客栈；销售采用投资统一经营方式，以投资额的10%年回报给业主，前五年由开发商统一经营，第三年业主不满意可以按原价回购，业主所得年收益由开发商代扣个人所得税后约8%金额打入业主帐号（避税：业主写成三个人的名字可避个人所得税），五年后由业主自主经营。因其置信品牌力度与项目规模，除意大利馆外的其余部分基本售完，园内游客众多，商业物业竞争虽然激烈但总体经营状况还算良好，致使租金居高至150元/月/㎡，与温江主城区最好的临街门市租金不相上下。产权销售的统一经营统一管理、固定回报、翘脚老板的字眼早就让投资者司空见惯并没有了敏感度，太多的固定回报不兑现事件让投资者对开发商失去了信心，但这一套方法在置信的国色天乡却依然有效。究其原因是有置信强大的品牌号召力保障了经营无虞，三年回购保证投资无风险，投资者以其精明的前瞻性预测到未来的发展状况及商机，其逐利本性促使交易，所以出现了郊区商业比主城区贵的奇迹。 温江主城区：不管是新兴的赞元街还是最繁华的大南街，还是置信打造的五环假日广场都摆脱不了经营的难度，商业恐高症现象尤为明显。一楼租金普遍在25-65元/月/㎡，只有极少数特级口岸能达到180元/月/㎡。 繁华时代商业广场：最高售价15000元/㎡，最低7000元/㎡，可自行出租也可委托项目招商部统一招商，但都系独立经营，各自为阵，虽地处温江核心位置，并引进国美坐镇，但终因其经营管理与营销欠火候，致使一楼租金从30-90元/月/㎡不等，与销售价格的回报不匹配，且步行内街大量空置。 边城·香格里：边城香格里一座浸染现代西班牙乡村韵味的叠院洋房社区。项目紧邻七中高层阔景电梯洋房户型88㎡—138㎡入户花园、厅、生活阳台、多个超大面积花园露台由1124层电梯洋房成。户型区间90-200㎡，其中110-140㎡为主力户型。美茵河谷，花博会公园、翰墨林公园和河滨公园美茵河谷占地108亩，总户数1108户，绿化率达50%，欧洲田园风情，6层电梯洋房和11层板式电梯洋房呈半围合式分布。光华大道旁，温江花博会主场馆正对面，毗邻温江新行政中心，地理位置。项目总占地近140亩，分为50亩和90亩两个地块，总建筑面积22万平方米，绿化率45%以上,容积率2.35。采用现代欧式建筑风格。主要产品有第三代台地式叠拼别墅、花园洋房、云岭电梯洋房。项目以近7000㎡湖泊为轴心，形成“一湖、一河、两带”的景观格局，3个相对独立的组团叠拼别墅、云岭高层及花园洋房组合。地处光华大道和南熏大道的交汇区域，距光华大约50米，视野开阔，具备较好的自然条件。－平方米??与温江的近距离温江主城区的繁华。入户花园、屋顶花园、退台社区商业，该项目是和记黄埔斥巨资打造的大型低密度的高档生态居住区。该项目位于光华大道三段，与花博会会馆、七中实验学校相临，占地规模达到560亩，容积率仅1.3，目前温江容积率最低的地产项目之一。彩叠园以低密度产品为开发主线，有独立别墅、联排别墅、叠拼别墅和少量高层景观洋房珠江国际花园位于光华大道花博会旁、江安河畔，温江区政府新城市广场对面集住宅、商业、酒店式公寓于一体。东临碧落湖公园100米建筑新高度，最高达32层的上层建筑群，商业中心集成大型