房地产开发流程(拟定)毕业论文.doc

房地产项目开发流程（拟定） 目 录 前言 项目开发前期 项目报批报建 综合管弦部分 项目产品定位 设计文件审核 设计变更部分 招投标与合同管理 工程预、结算与进度款管理 工程施工管理 工程签证管理 营销工作管理 入伙 前 言 首先感谢大家，对于流程编制的贡献与付出！经过一个月的时间，将大家的智慧汇总成册，在此与大家分享。 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此主要进行梳理公司本身的流程并为下一步优化做好基础。另外，鉴于房地产项目的耦合性特点：一件事情需要几个部门共同配合完成，每个阶段都有部门作为牵头部门，相互输出又相互输入。故流程的复杂性较大，有些部分不能完全兼顾，因此要求我们完整理解整个流程。 每个流程分为流程示意图、流程说明、支持性文件（表单表格）三部分，用来诠释整个流程的目的及使用方法，以便我们更深刻的理解流程本身。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！再次感谢为流程编制努力并做出贡献的同事们，谢谢！ 此致 敬礼 流程优化小组 敬上 2007年9月1日 项目开发前期工作 （一）土地获取 取得方式 行政划拨 协议出让 招标拍卖（挂牌、投标两类） 转让 细节阐述 前期资料准备 招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）； 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四周环境、区域竞争楼盘资料； 前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； 参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业需另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书； 前期可行性分析（机会可行性分析） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价： 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 （二）立项筹备 凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册，同时选定各类专业服务机构。 （三）项目可行性分析 市场调查分析 宏观环境分析预测 国家政治法律环境 经济科技发展趋势 中观环境（所在城市）分析预测：城市建设与规划 竞争企业及知名企业的发展状态 市场供应与需求关系 各类专业机构状况 微环境分析预测 区域消费需求研判 竞争对手调查 依据上述调查分析，对关键问题做出专项主题研究，提出初步可行性分析报告：开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想（各类专业服务机构开始正式介入） 投资计划安排 依据初步可行性分析和公司资源，经计算、评估分析后，确定最优方案，加入相应的资金流量分析和投资预算安排，得出最终可行性分析 项目的开发模式最终确定 开发模式：独立开发、合作开发、投资商介入等 可行性分析内容提纲（参考） 项目开发背景研判 包括：宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等； 项目概况及基本数据 包括：项目名称（项目名及推广名）、技术参数、规划要点、地理位置、四周状况、片区特点、项目性质特征（SWOT分析）等； 目标市场分析 包括：市场需求分析及预测、项目规划设计、发展主题及产品定位、目标客户确定与描述、销售价格预测、包装推广及销售计划制定等； 项目进程安排 包括：项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入伙计划等； 项目成本估算 按方案确定的开发次序、模式与规模，做出项目成本估算； 项目管理及财务评价 管理部分包括：贷款成本、贷款偿还计划以及贷款与偿还平衡计算；财务平衡分析；项目规模及规划设计修改费用测算； 财务评价部分：现金流量分析（依据项目进程安排估算）、净现值、内部收益率、动态投资回收期、财务敏感度； 经营管理风险预测及处理 物业管理服务要求 （四）投资估算报告 成本构成 项目成本由土地费、前期费、营销费、管理费、税金、其他费、不可预见费、物管费、财务费（利息等）、建筑建安工程费、市政工程费、环境及绿化工程费构成; 初步投资估算 即投资机会研究项目建议书阶段初步可行性研究阶段的投资估算选择有利的投资机会，明确投资方向，提出概略的项目投资建议，并编制项目建