商业项目前期规划重点总结.ppt

商业项目开发前期规划 * 商业项目的前期规划和整体思路铺排 将是成功的基础！ * 1、项目定位 一个商业项目的商业定位很关键，是社区型定位，还是区域型定位，将会对商业项目产生很大的影响！ * ①科学定位 剖析商业客流 市场细分 确定目标市场 按目标公众特征组合４Ｐ营销手段 由于市场需求和竞争状况的不断变化，商业项目应随机应变，采取新的、科学的市场定位。 * ②差异化特色经营 就目前市场来看，商场数量多，且定位趋同化，因此必须有差异化的特色经营定位。只有突出特色，才能吸引客流。 （1）、形成经营品牌和商品上的差异化，目标定位准确 （2）、形成主题差异化 （3）、形成营销方式和方法差异化、个性化 * 2、严谨和深入的市场调查 ◇商业项目前期严谨深入的市场调查至关重要性 ◇为商业定位服务，找出差异性的元素 ◇找准商圈，找准目标市场，避免定位模糊而重新定位 ◇为业态组合提供依据 ◇市场调查主要有三大块工作：一是消费者调查；二是同类商场业态分布调查；三是商户调查 * 3、业态组合 ◇三大业态的比例：购物、饮食、娱乐 ◇业态的比例是以市场作为支撑的，应与目标市场达成一致性，业态组合必须在对区域商业业态深入调查的基础上进行 ◇商业项目包揽消费者的贯用手法：业态组合的大而全，在这个基础上我们应该有差异化和取舍 ◇需要更加细致的业态规划！ ◇业态规划是打造商业地产的关键！ * * 4、主题定位 ◇整体上要有个性鲜明的主题，根据主题进行业态组合的协调！ ◇商场每层都应该有明确的主题定位！ * 5、商业空间 商业空间已成为人们的“第三空间”，营造良好的商业空间至关重要，国际、国内成功商场必然营造良好的具有商业氛围的空间，达成商业项目的长久与升值。 （1）、舒适性； （2）、体验性； （3）、互动性； （4）、强化认知（包括项目对外名称，场内\场外的指引） 已建成的商业项目，应该通过良好的内装设计和外立面设计营造良好的商业空间！ * * * * * * * 6、交通组织 ◇内部交通（汽车时代停车场及停车数量的重要性） ◇外部交通（项目周边交通对项目的影响不容忽视） ◇交通指引（清晰的交通指引让消费者方便找寻） * * 7、连续性的营销推广 ◇销售和招商阶段需要有营销概念的提炼与炒作  ◇商业正常经营期的营销推广 * 8、全程有序的招商 ◇注重承租户的经营 一个成功的商业体（MALL），每个承租户的成功都是互相依赖的，而且会引导其他承租户的成功，这就是共生原理。 ◇注重商家素质!(一是租金,二是实力) ◇注重商家的吸客能力! * 9、注重商业物业带来的现金流和长远的升值潜力! ◇商业物业需要确定良好的租售比例，从长远经营和物业升值的角度出发，一般建议不出售！ ◇注重物业保（升）值潜力：物业保（升）值潜力是投资者不容忽视的问题，在自有资金与融资比例合理的情况下，自持物业为长期持续发展和稳定现金流提供坚实的基础，这种业态抗风险能力较强，还具有长期保（升）值潜力，存在长期保（升）值机会。 * ◇运营团队的专业性 ◇运营团队的稳定性 ◇运营团队的战略眼光 ◇运营团队的国际视野 10、运营团队的重要性 * THANKS! * * * * * * * * * *