2013养老住区发特征-房地产创新报告-绿维创景.docx

2013年养老住区发展特征 旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网  HYPERLINK  版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。  旅游运营网  HYPERLINK  旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 2013年养老住区发展特征 北京绿维创景规划设计院 本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联养老住区委员会协助提供。 2013年末，我国老年人口数量已达2.02亿人，占全国总人口的14.8%。人口老龄化带来了未富先老、未备先老等诸多社会矛盾，也带来了养老住区发展的商机。养老住区不是传统的房地产开发，是房地产业、医疗业、餐饮业、服务业、旅游业等，既独立运作又无缝整合的全新产业，属于内需型消费产品，增值服务空间大于普通社区甚至商业地产。当前国内养老住区的类型可分为： 传统机构养老模式：包括政府主导建立的大型养老院，以及保险业、个人投资的中小型养老机构，解决基层人群的集中养老； 以地产商和其他金融机构为主体建立的养老住区：结合了机构养老与现行房地产两种模式，在未来几年将有较大发展空间，是目前开发企业重点关注的模式； 混居式居家养老模式：居家养老是解决中国绝大多数人口养老问题的理想方式，但需要全社会的共同努力，有效整合现有社会资源与市场资源，用市场化道路解决养老问题，形成完善的、切实可行的居家养老模式。 1、利好政策频出，未来潜力巨大 从2013年开始，老龄化人口数量将以每年1000万的规模递增，未来20年还将翻一番，突破4亿人。庞大的市场潜力为老龄产业发展带来了广阔的空间，也促使政策层面态度发生了转变。2013年是养老地产利好政策频出、产业市场迅速崛起的一年。 2013年，养老地产界最大的政策利好便是国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”），该文件对总体要求、主要任务、政策措施、组织领导四方面做了规定，包括19个具体方面，45项主要工作任务落实，对加快发展我国养老服务业提出了一系列指导意见。背后的附件把这45项任务分解到33个部门，要求在2014年三季度前完成具体实施规划的制定。既有顶层设计，又有路线图和时间表，由此看出国家将加大力量推动养老服务业的发展。 十八界三中全会决定发挥了市场在资源配置中的决定性作用，这为每一个参与老龄产业发展的主体带来了更加平等的竞争机遇。随着政府职能转变和经济转型升级，老龄产业陈旧的体制机制将被突破，一个企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动且平等互换的现代市场体制将加快形成。同时，各级政府将对老龄产业发展高度重视，国家有关部门将就我国老龄事业和产业发展制定整体规划。 2、各路资本纷纷“探路”养老产业，市场迅速崛起 2013年初，在港上市的远洋地产在其官网宣布，将和美资背景的哥伦比亚太平洋公司组建中外合资企业，用于在中国开发和经营养老地产项目。近年房地产界热议但尚未成为规模的“养老地产”被再次抛向到公众面前。目前国内包括绿城、复星、保利、绿地、首创在内地多个大型企业均已进军养老地产领域，但尚处于试水阶段。 除此之外，养老地产蛋糕也吸引了注入泰康人寿、中国人保等险资的青睐。2013年，“泰康之家·燕园”养老生活体验馆揭幕。这是由保险企业投资管理的第一家养老社区，将建成国内第一个大规模、国际一流标准的持续关爱养老社区。 据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，各路资本对养老项目投资热情依然不减。从地区分布来看，三季度项目建设主要集中在天津、河南、山东、广州等地；从投资规模来看，不乏160亿元-200亿元的巨额投资项目，但具体落实情况还有待观察；从建设规模来看，新增养老地产项目容纳老年床位数从200张至8000张不等；从功能定位来看，医养结合成为新建养老项目的主流趋势，大部分新建项目兼顾医疗、康复、健康、疗养等功能。 3、公办民营,养老机构民营化趋势显现 中国的养老机构远不能满足实际需要。据统计，2013年中国老年人总的服务需求满足率仅15.9％，还有84.1％的老年人服务需求没有被满足。而这巨大的需求缺口，需要民营资本的介入。《意见》为社会资本参与养老服务进行了“松绑”，不仅如此，还制定了税费优惠政策。这在一定程度上激发了市场的活力