博美诗邦物业管理方案汇编.doc

第一章 物业概况与物业管理特点 一、物业基本概况(略) 二、物业的特点及管理措施 特点之一：属于高尚住宅区，协调处理好业主需求的差异并提供个性化服务。 管理措施：我们在深入了解现场情况的基础上，加强与业主及开发建设单位的沟通协调，结合我们多年的现场管理经验，制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作管理方案，确保服务质量，并有效运作。以公共性服务为基础，满足业主的基本服务需要，注重开展专项服务、有偿服务及个性化服务。 特点之二：项目所处位置的周边环境及规划定位所限，治安工作较难管理，因此安全防范任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。 管理措施：我们在现场勘查、实地规划定位的基础上，结合在其它项目管理取得的经验，从实际情况出发，确立治安管理以“强化专业、人防为主、全面防范”的整体治安管理防范思路，灵活运用各种手段，实现全封闭式管理。加强与社区、派出所配合，制定有针对性的各种预防性措施，加强动态管理。营造良好的居家环境，让用户住的安心、舒心。 特点之三：“博美诗邦”项目二期处于二次装修的高峰期，把握好二次装修管理是关键。 管理措施：在规划定位的基础上，结合我们在其它管理项目取得的经验，从实际情况出发，在装修中实施“有章可循、违章必纠”的管理办法，灵活运用各种手段，管理上讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保“博美诗邦”公共设施完好，外观统一美观。 特点之四：停车场面积大、范围广，分布于一、二期架空层及地下室等多个区域，车辆进出产生的噪声，对业主有一定影响。 管理措施：在规划定位的基础上，规范、完善标识指示牌及车辆行驶路线等措施，在日常管理过程中加大宣传力度，加强与用户之间的沟通，以取得他们的认可，来维护共同利益。 特点之五：商业区域与住宅距离较近，在经营期间会给住户带来一定影响。 管理措施：根据政策法规，要求商家合法、规范经营，对于影响到住户的商家采取教育、引导等不同措施或报告相关职能部门配合执行。 特点之六：由于前期管理不到位，造成目前环境脏乱、绿化破坏、公共设施损坏、占道经营等现象发生，此现状与专业物业管理标准差距较大，影响到业主的正常生活及小区的整体档次。 管理措施：加强日常规范管理，对各部位的脏、乱、差，实行强化清理、跟踪监督落实，对不完善部分与开发商配合改进（对存在问题待进驻后汇总）。 第二章 质量管理目标和采用的管理方式 一、质量管理目标： (一)总体管理目标： 1、“博美诗邦”物业项目在接管后三个月内逐步改变现状，提升整体服务水平。 2、一年内评上“福州市物业管理优秀住宅小区”称号。 3、依据质量管理体系标准进行物业服务运作，使“博美诗邦”成为一个安全，舒适、文明、整洁、温馨的居住环境。 (二)分项质量目标： 1、管理人员、专业技术人员按照国家有关规定100%持有本专业上岗证。员工上岗岗前培训率达100%。 2、每年至少一次征询业主对物业管理服务的意见，业主或住户对管理、服务工作的满意率达80%以上。 3、管理服务人员佩戴明显标志，行为规范，服务主动、热情；住户对物业管理服务工作态度，实现无重大投诉。 4、房屋外观整洁完好，共用部位日常管理和维修养护到位，记录齐全。 5、设备保养良好运行正常，维修养护措施到位。 6、维修及时率达95%以上，维修合格率达97%以上。 7、公示24小时专线电话，设立24小时全天候安防值勤制度。 8、每天清扫、拖抹公共部位的电梯厅、楼道、路面1次以上，生活垃圾日产日清。定期进行消毒和灭虫除害。 9、每半年公开一次物业管理代收代缴费用收支情况。 10、全年不发生重大安全责任事故。 注：“重大安全责任事故”是指： ⑴、因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故； ⑵、因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故； ⑶、因失职或玩忽职守引发的火灾事故； ⑷、因失职或玩忽职守引发的水浸事故； ⑸、因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。 二、拟采用的管理方式 （一）基本管理原则 1、切实奉行“客户至上，服务第一”的服务宗旨； 2、倡导“有事请找物业服务中心”的一站式管理服务； 3、努力追求良好的社会效益、经济效益和环境效益，使之有机结合； 4、导入ISO9000国际质量体系的规范化运作，不断持续改进提高管理服务水平； 5、全面贯彻执行《物业管理条例》和《前期物业服务合同》相关规定和要求，依法管理，提供优质服务。 （二）服务承诺 1、采用“标准化”方式实施日常服务管理。 在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式，实行标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一体化，以业主为服务中心的服务方针，严格执行法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。 2、采取全封闭方式实施安全管理。 安全问题是业主永远最关心的问题，我们在进驻现场后先了解安全死角，将物业在安全管理上的不足