中国地产上市公司综合实力排行榜.docVIP

2008中国地产上市公司综合实力排行榜 　　71家A股、H股地产公司运营效率与金融理性全面透析 　　 　　好的地产公司是什么样的?答案是好的运营加上好的金融战略。 　　在2008年度的地产上市公司综合实力排名中,我们用财务安全性指标来度量企业的当前财务风险,综合考虑了短期风险头寸、超短期风险和整体杠杆率;同时,为了防范企业非理性扩张带来的动态风险,我们引入了战略理性指标,通过动态预测公司未来的战略来控制潜在的、还没有体现在报表上的风险;我们还用地产企业与相同定位下标杆效率的差异来度量企业的运营效率水平;用规模因素作为基础经营因素外的补充,来体现企业分散地区风险的能力和跨区域复制成长模式的能力;最后,我们用极限扩张速度来反映金融战略与运营效率的匹配结果。 　　据此,本期我们隆重排出了71家A股、H股上市的内地主要地产公司2008年度财务安全性榜单、运营效率榜单、成长潜力榜单,下期将揭晓战略理性榜单、规模榜单以及最终的综合实力榜单,多角度揭示地产上市公司风险与投资价值。 　　2008年，我们看到了很多有着业界公认的高运营水平的地产公司陷入了财务危机。 　　一些公司为冲击上市，在2006、2007年加速圈地以迎合当时投资人的偏好，但当金融危机突然降临、上市大门骤然关闭时，企业却陷入困境，很多有潜力的公司经此一役元气大伤。在为这些公司惋惜的同时，我们也不得不感叹金融战略对于地产公司的重要性。 　　遗憾的是，很多地产公司却将他们的遭遇归结为“倒霉”碰上金融危机，认为如果上了市，一切就不一样了。果真如此吗？在已上市地产公司中也不乏如富力地产（2777.HK）、绿城中国（3900.HK）、中新地产（0563.HK）等陷入债务困境者——如果企业不改变激进扩张的战略，危机迟早会光顾。 　　事实上，对尚未形成理性金融战略的公司来说，上市也许并不是一件好事，在已上市地产公司中也有许多凭借自身上市背景、“财大气粗”、激进扩张的，这些企业成为2006、2007年地王的主要买家，而这些公司也将在未来很长一段时间里承受高价地消化过程中的利润侵蚀恶果。 　　除了激进扩张外，在2008年陷入危机的还有另一类企业，即，经营模式与金融拨备不匹配。如富力地产，在2006、2007年开始大举进军商业地产领域，但商业地产的低周转要求企业的财务策略更加保守，拨备更多的富余金融资源以应对危机中暴露的风险头寸。不过公司在经营战略转向的同时，金融战略却没能跟上，导致2008年陷入债务危机，至今仍有26%的短期风险头寸，需要靠债务腾挪来延续资金链。 　　还有泛海建设（000046），泛海国际社区等几个高端项目拉低了公司整体的周转速度，尤其是在2008年的低谷中，现金流回款从43.2亿元下降到13.6亿元，存量资产周转率下降了70%，结果，尽管公司2008年的毛利润率上升10.21个百分点达到51.83%，但销售速度的减缓和公司坚持不降价的策略却使资金链日益紧绷，截至2008年底仍有17%的短期风险头寸，为此公司通过减持民生银行(600016,股吧)等股权来套现部分资金，但高端定位与低财务拨备之间的矛盾仍成为公司未来发展的隐忧。 　　地产公司要成功，除了以高效率建设高品质的房屋外，金融战略的配合也至关重要。超速扩张或产品定位与金融战略不匹配都会给企业带来致命危机。好的地产公司是好的运营+好的金融战略。 　　为此，在2008年度的地产上市公司综合实力排名中，我们用财务安全性指标来度量企业的当前财务风险，它综合考虑了短期风险头寸、超短期风险（现金比率）和整体杠杆率（净借贷资本比）；但是财务安全性指标只度量了企业当前的静态风险，为了防范企业非理性扩张带来的动态风险，我们引入了战略理性指标，它通过动态预测公司未来的战略来控制潜在的、还没有体现在报表上的风险；在控制财务风险的同时，我们用地产企业与相同定位下标杆效率的差异来度量企业的运营效率水平；用规模因素作为基础经营因素外的补充，来体现企业分散地区风险的能力和跨区域复制成长模式的能力；最后，我们用极限扩张速度来反映金融战略与运营效率的匹配结果，它是企业在安全资本结构和既定运营效率下，所能支撑的最大扩张速度。 　　综合上述指标的排名结果显示，在主要地产上市公司中，万科A（000002）以8.64分排名第一，其次是中国海外（0688.HK），8.09分，然后是碧桂园（2007.HK）、雅居乐（3383.HK）、建业地产（0832.HK），与之相对，合景泰富（1813.HK）、世茂房地产（0831.HK）、深圳控股（0604.HK）、华润置地（1109.HK）、上海复地（2337.HK）、泛海建设排名后几位。