REITs国内典型案例比较研究概述.docx

国内典型案例比较研究 　　2014年9月30日，央行表态要积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。住建部也表示要求积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道，发展租赁市场。随着我国房地产行业步入存量时代和房价长期以来的持续上涨，单个物业的交易所需的资金体量也越来越大。资金供给和房地产行业经营造成的资金需求之间的期限错配问题将日益突出，因此REITs的推出有其内在需求；另外在宏观经济去杠杆的大背景下，REITs作为在国外快速发展并且运行模式成熟的资产证券品种，快速推进也在情理之中。下面就近年来我国发行的类REITs产品做一个比较分析。 　　通过对已公开信息的整理，目前国内已经实施的、比较典型的案例主要如下： 　　（1）海印专项资产管理计划 　　海印股份以自成立之次日起五年内公司公司旗下管理的15家商业物业的未来五年的经营收益权，设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。其中，优先级资产支持证券不超过15亿元。 INCLUDEPICTURE \d /finance/rolling/201507/21/W020150721346221413962.png \* MERGEFORMATINET  INCLUDEPICTURE \d /finance/rolling/201507/21/W020150721346223232424.png \* MERGEFORMATINET  　　（2）中信苏宁资产支持专项计划 　　苏宁云商子公司以11家自有门店物业的房屋所有权及对应的土地使用权分别出资设立。规模接近44亿元，其中A 类证券规模约为20.85亿元，期限为18年，每3年开放申购/回售。类证券规模约为23.1亿元，期限为3+1年。A类的预期收益率约为7.0%-8.5%，B类的是固定+浮动收益，固定部分约为8.0%-9.5%。 INCLUDEPICTURE \d /finance/rolling/201507/21/W020150721346224379861.png \* MERGEFORMATINET  INCLUDEPICTURE \d /?url=/mmbiz/c9Z9iaJyB7ibTECHDjwcqBfRtDm8AgbrXicKVsVAYp6BsDPOkLrF1jLq2pThNuGX2KOARB37D6aiaRZHntaM8V96Sw/0 \* MERGEFORMATINET  （3）中信启航专项资产管理计划 中信启航产品总规模52.1亿元，优先级和次级按7:3比例发行?优先级票面利率5.5%-7%，最终利率由询价结果确定；次级预期年化收益率在12%-42%? ? INCLUDEPICTURE \d /finance/rolling/201507/21/W020150721346225449413.png \* MERGEFORMATINET  通过对三支类REITs产品的梳理，我们发现，三者存在如下主要区别： ? 　　从类型上来看，中信启航专项资产管理计划（以下简称“中信启航计划”）、中信苏宁资产支持专项计划（以下简称“中信苏宁计划”）属于权益类REITs，海印专项资产管理计划（以下简称“海印计划”）属于抵押型REITs。这也就意味着，中信启航和中信苏宁的投资者除了可以获得租金收入分红之外，还可以物业升值的带来的收益；海印专项资产管理计划的投资者则只可以得到租金收入分红。 　　从风险隔离方式上来看，中信启航计划和中信苏宁计划采用了特殊项目实体的方式，但两者又有不同。中信启航计划是以特殊项目公司的形式，中信苏宁计划则采取了特殊目的合伙的形式。海印计划由于采用的抵押型的模式，采取了特殊目的信托的方式。 从增信方式来看，海印计划采用了发起人参与人次级受益凭证和提供担保等多种方式。而中信启航计划和中信苏宁计划的增信方式则是由发起人直接租赁基础资产的使用权，从而确保稳定租金收益。 ? INCLUDEPICTURE \d /finance/rolling/201507/21/W020150721346226991321.png \* MERGEFORMATINET  　　 四、开元产业信托——首单中国酒店REITs香港上市 全球第一个中国的酒店REITs——开元产业信托（01275.HK）2013年7月10日在港交所主板上市，挂牌价为3.5港元，总集资额约6.75亿港元。因投资者反映不佳，开元产业信托原计划发行规模总集资额16.45亿-19.74亿港元最终被削减了一大半，降至约6.75亿港元；发行价也被定在3.5-4.2港元的下限。 开元集团是内地最大的民营星级酒店管理集团，截至上市之前的2012年底，开元集团拥有107家运