《企业纳税实务》课件第9单元 土地增值税纳税实务.ppt

扣除项目内容及其金额 2、转让存量房地产允许扣除的项目 对于存量房地产转让，可以按以下扣除： 房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率 重置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 转让环节缴纳的税金。 典型案例9-2——出售旧房的土地增值税清算（按评估价） 扣除项目内容及其金额 做中学9-1 某市开发区工业企业2003年12月购买厂房一幢，取得《销售不动产统一发票》，发票注明购买金额为1000万元，购买时已按税法规定缴纳契税40万元（能提供契税完税凭证）。2013年5月按5000万元转让，已按规定缴纳了转让环节的有关税金（能提供完税凭证）万元。该公司该食品厂转让的厂房不能取得评估价格。请在老师的指导下完成该企业转让厂房应缴纳的土地增值税额的计算。 扣除项目内容及其金额 提醒：1、购房发票所载金额包含了《条例》中第六条的“（一）取得土地使用权所支付的金额”以及“（三）旧房及建筑物的评估价格”两部分。 2、对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。 9.2 土地增值税预征与清算 9.2.1 土地增值税的预征　　 对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。 9.2 土地增值税预征与清算 9.2.2 土地增值税的清算 1、土地增值税的清算条件 符合下列情形之一的，纳税人应（主动）进行土地增值税的清算： ①房地产开发项目全部竣工，完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ③直接转让土地使用权的。 9.2 土地增值税预征与清算 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： ①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； ②取得销售（预售）许可证满三年的仍未销售完毕的； ③纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的； 省税务机关规定的其他情况。 9.2 土地增值税预征与清算 2、土地增值税的清算期限 对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 9.2 土地增值税预征与清算 3、土地增值税清算的工作流程 ①纳税人主动申请清算 9.2 土地增值税预征与清算 ②税务机关认为有必要进行清算 9.3 土地增值税的会计处理 9.3.1 账户设置 应设置“应交税费——应交土地增值税”明细账户。贷方核算本期应缴纳的土地增值税税额,借方核算实际缴纳数额，贷方余额表示企业应交未交的土地增值税税额。 9.3 土地增值税的会计处理 9.3.2会计处理 1. 主营房地产业务的企业：计算出应交的土地增值税时，借记 “营业税金及附加”账户，贷记“应交税费—应交土地增值税”账户；实际缴纳时，借记“应交税费—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。 2.兼营房地产业务的企业，应当按计算的应纳土地增值税额，借记“其他业务成本”账户，贷记“应交税费—应交土地增值税”账户；实际缴纳时，借记“应交税费—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。 典型案例9-3——根据【引导案例】资料编制会计分录 9.3 土地增值税的会计处理 该企业转让土地使用权编制的会计分录如下： （1）借：投资性房地产 1311660.8 贷：银行存款 1311660.8 （2）借：银行存款 2,402,300 贷：其他业务收入 2,402,300 (3) 借：其他业务成本 1 717 511.99 贷：投资性房地产 1 311 660.8 应交税费——应交营业税 57,054.36 应交税费——应交城建税 2,852.72 应交税费——教育费附加 2,852.72 应交税费——土地增值税 341,890.19 银行存款